"작게 짓고, 더 많이 넣는다" 단지내상가 구조 변화

상가

2026. 2. 12.

아파트 단지내상가 1개동당 점포 수 증가, "소형 · 고밀" 구조로 재편

사업성 확보와 소자본 창업 확산으로 소형 점포 비중 확대

새롭게 입주하는 단지내상가 건물 수는 감소한 반면, 상가건물 1개동당 평균 점포 수는 증가한 것으로 나타났다. 상가 공급 규모를 최소화하는 추세가 강화된 가운데, 소자본으로 운영 가능한 소규모 · 실속형 점포에 대한 임차 수요가 확대되면서 단지내상가 내부 점포 구성이 점차 고밀화되고 있는 것으로 확인된다.

▣ 2025년 전국 단지내상가 227곳 입주… 면적은 23% 감소

부동산R114(www.r114.com)의 상업용 부동산 분석솔루션(RCS)을 통해 전국 단지내상가 입주 동향을 분석한 결과 지난해 새롭게 들어선 단지내상가 건물은 227곳, 점포 수는 6,524개소로 집계됐다. 2023년 상가건물 309곳, 점포 7,611개소가 입주한 이후 상가건물 수와 개별 점포 수 모두 2년 연속(2024~2025년) 감소세를 보였다. 다만 단지내상가 건물 1개동당 평균 점포 수는 오히려 증가하는 추세로 확인됐다. 2020년에는 단지내상가 1개동당 평균 17개소의 점포가 공급됐으나 2023년 25개소, 2024년 28개소, 2025년에는 29개소로 평균 점포 수가 지속적으로 늘어났다.

이처럼 단지내상가 1개동에서 공급되는 점포 밀도가 높아지는 가운데, 개별 점포 면적은 점차 축소되는 모습이다. 입주 시점이 2024년과 2025년인 단지내상가의 총 연면적을 연도별로 합산해 점포 1개소당 평균 연면적을 산출한 결과, 2025년 전국 점포당 평균 연면적은 1,106.8㎡로 전년(1,443.4㎡) 대비 약 23% 감소했다. 지역별로는 수도권이 25%(2024년 1,228.0㎡→2025년 920.6㎡), 지방은 21%(2024년 1,756.3㎡→2025년 1,396.1㎡) 각각 줄어든 것으로 분석됐다.

▣ "사업성 확보 · 소자본 운영 · 소비 트렌드 · 공실률 방어" 등 단지내상가 소형화 확대 예상

단지내상가에 입점하는 점포 수는 증가하는 반면, 개별 점포의 규모는 축소되는 추세다. 이는 신축 아파트 분양가 상승과 함께 분양상가 또한 토지비와 건축비 부담이 과거보다 크게 늘면서, 사업성 확보를 위해 점포 면적을 줄이고 점포 수를 늘리는 공급 전략이 강화된 결과로 해석된다. 아울러 소형 면적 점포는 초기 투자비와 운영비 부담이 적어 임차인 선호가 높아 상대적으로 공실 리스크가 낮고, 여기에 코로나19 팬데믹 이후 배달·테이크아웃 중심의 비대면 소비 트렌드가 정착된 점 역시 단지내상가의 소형화 움직임을 가속화한 요인으로 풀이된다.

한편 국가통계포털(KOSIS)에 따르면 전국 집합상가 공실률은 2024년 1분기 10.10%를 기록한 이후 2025년 4분기 10.40%까지 확대됐다. 시장 기능상 자연 공실률(5% 내외)을 감안하더라도 10% 이상의 공실률 추이가 지속되고 있어 주의 깊은 관찰이 필요하다. 특히 상권 쇠퇴와 온라인 쇼핑 확산 등 구조적 요인이 공실 해소를 지연시킬 가능성이 높아, 향후 단지내상가는 소형 점포를 중심으로 배치 비중이 더욱 확대될 것으로 전망된다.