규제지역 확대 시, 한강변 아파트 자기자본 부담 커진다

아파트

2025. 10. 13.

9.7 대책 LTV 축소 영향 제한적, 용산 · 송파 소형아파트만 자기자본 부담 증가

한강벨트 규제지역 확대 시나리오, 강동 · 동작 아파트 매수 시 현금자산 비중↑

9.7대책 시행으로 무주택자의 규제지역 내 LTV(주택담보대출인정비율) 상한이 50%에서 40%로 낮아졌다. 다만, 이미 6.27 대출 규제를 통해 수도권 및 규제지역의 주택담보대출 한도가 6억 원으로 제한돼 있어 LTV 조정이 실제 대출 축소에 미치는 영향은 크지 않은 것으로 확인된다.

한편, 똘똘한 한 채 선호 현상이 지속되는 가운데 강남권의 대체 투자처로 주목받은 한강벨트 지역을 중심으로 아파트값 상승 압력이 커지며 향후 규제지역 추가 지정 가능성이 높아지고 있다. 만약 한강변 자치구까지 규제지역으로 확대 지정될 경우 강동구 · 동작구 · 영등포구 등을 중심으로 대출 한도 문턱이 높아져 아파트 매입 시 자기자본 부담이 커질 것으로 예상된다.

▣ 규제지역 LTV 50→40%, 용산 · 송파 소형아파트만 자기자본 금액 증가

부동산R114(www.r114.com)가 서울 강남3구 및 용산구 아파트의 LTV 축소에 따른 자기자본 예상 금액을 산출한 결과, 수도권 주택담보대출 한도가 6억원으로 제한돼 있어 종전 대비 대출 가능액의 큰 변화가 없는 것으로 나타났다.

서초구 아파트 한 채의 평균 매매가는 32억7,705만원으로, DSR(총부채원리금상환비율) 등의 여신 심사 기준을 배제한 단순 계산으로 LTV40%를 적용할 경우 최대 13억1,082만원까지 대출이 가능하다. 그러나 주택담보대출 한도가 6억원으로 묶이면서 기존 LTV50% 적용 때와 마찬가지로 아파트 매입에 필요한 자기자본은 26억7,705만원으로 확인됐다. 서초구 외 나머지 규제지역도 LTV 조정으로 인한 자기자본 금액이 늘어나지는 않았다. 강남구는 약 25억, 용산구와 송파구는 16~18억가량 현금 자산을 손에 쥐고 있어야 매수 진입이 가능한 것으로 나타났다.

다만, 면적별로 살펴보면 규제지역 중 용산구와 송파구에 위치한 전용면적 60㎡이하의 소형아파트는 LTV 감축으로 인한 자기자본 필요액이 늘어난 것으로 나타났다. 용산구는 8억7,501만원에서 8억8,501만원으로 1,000만원 증가했으며, 송파구는 8억626만원에서 8억4,376만원으로 3,750만원 늘어 자기자본 부담이 커졌다.

▣ "규제지역 확대 시나리오" 강동 · 동작 최소 8.2억원, 영등포 · 양천 8.8억원 현금 필요

가계부채 관리와 수도권 집값 안정화를 위해 대출규제 강화 기조가 이어지고 있으나 서울 한강변 프리미엄을 갖춘 아파트의 가격 상승세는 좀처럼 꺾이지 않고 있다. 이에 따라 규제지역 확대 등 추가 대책 가능성이 거론되고 있다.

한강변 자치구가 규제지역으로 추가 지정되는 시나리오를 가정했을 때, 강동 · 동작 · 영등포 · 양천구 등은 대출 한도가 줄어들면서 아파트 구입 시 매수자의 보유 자산 비중이 더 커지는 것으로 나타났다.

마포, 성동, 광진구는 現규제지역(강남3구, 용산구)과 마찬가지로 주택담보대출 6억원 한도 제한으로 LTV가 70%에서 40%로 축소 적용되더라도 자기자본 필요액의 변동은 없었다. 다만 한강 이남지역인 강동, 동작 등은 약 8억2,000만원 이상, 영등포와 양천구는 8억8,000만원 이상 현금을 보유해야 매수 후 실거주가 가능할 것으로 전망된다.

6.27 대책 영향으로 관망세가 짙었던 7월 서울 아파트 거래량은 8월 들어 다시 반등했다. 강남3구 및 용산구와 마찬가지로 투기과열지구로 지정되면 LTV 축소뿐만 아니라 △정비사업 조합원 지위 양도금지 △민간택지 분양가상한제 △분양아파트 중도금 대출 상한 △분양권 전매제한 △청약 재당첨제한 등이 강화된다. 규제지역이 확대 지정될 경우 매수심리가 다시 위축될 수 있다. 다만 수요 억제책만으로 집값 오름세를 꺾기에는 정책 효과가 제한적일 수 있다.