서울 아파트 3채 중 1채 30년 초과

아파트

2026. 4. 8.

준공 30년 이상 아파트 비중 30%, 정비사업 의존도 커

공공주도 주택 정책 기조 속 도심 공급 공백 우려

서울 내 준공 30년 초과 구축 아파트 비중이 전체 아파트의 약 3분의 1에 해당하는 것으로 나타났다. 단지 시설 노후화와 더불어 도심 내 신규 주택 공급 시 정비사업 의존도가 더 높아질 수밖에 없다. 발표된 공급정책이 신규 공공택지와 도심 내 공공·유휴부지 등을 중심으로 추진 중이나, 민간 정비사업의 속도가 발맞춰 진행돼야만 도심 내 공급 부족 우려를 완화시킬 수 있을 전망이다.

특히 노원구(61%), 도봉구(60%)는 전체 아파트 중 절반 이상이 준공 30년을 초과해 재건축 가능 연한을 채운 것으로 나타났다. 상대적으로 30년 초과 아파트 비중이 낮은 성북구(5%), 은평구(10%), 동대문구(11%)는 길음·장위뉴타운, 은평뉴타운, 이문·휘경뉴타운 등 대규모 정비사업이 진행된 영향으로 신규 주택 비중이 높은 것으로 해석된다.

▣ 서울 주택 공급 대부분이 정비사업… 도심 공급 사실상 재건축·재개발에 집중

서울 아파트 연도별 입주(임대 제외) 물량 중 정비사업 비중을 분석한 결과, 2025년 기준으로 전체 아파트의 91%가 재개발·재건축으로 공급된 것으로 조사됐다. 2022년 78%, 2023년 87%, 2024년 81%로 연도별 비중의 차이는 있으나, 매년 신규 공급의 대부분이 정비사업을 통해 이뤄지고 있다. 이에 따라 빈 땅이 부족한 서울에서 정비사업이 신규 주택 공급의 주요한 수단임을 보여준다.

▣ 공공주도 공급 확대에도 체감 부족, 정비사업 활성화 필요성 확대

현 정부는 "25년 9.7대책, "26년 1.29대책과 같이 공공주도의 공급 기조를 유지하고 있다. 다만 9.7 대책 상 도심 내 노후청사를 활용한 주택 공급은 "27년부터 착공이 예정돼 수요자가 체감할 수 있을 만큼 가시화되기까지는 시차가 존재한다. 이렇듯 신규 택지 확보가 어려운 서울에서 정비사업 중요도는 높아지고 있지만 재건축초과이익환수제(재초환)와 공공 정비사업 위주의 용적률 혜택 등이 사업 속도의 변수로 작용하며 추진 동력이 약해지고 있다. 특히 공공 중심의 공급 구조만으로는 한계가 있는 만큼 재초환, 용적률 인센티브, 이주비 금융 대출 완화 등 민간 정비사업 활성화를 위한 사업성 보완이 요구된다.