소멸주의
부동산 경매에서 낙찰이 이루어지면, 해당 부동산에 설정되어 있던 대부분의 복잡한 권리들이 법적으로 소멸(소멸)되어, 낙찰자가 깨끗한 상태의 소유권을 취득하게 되는 대원칙을 말합니다.
메인
부동산 경매 절차
부동산 경매 절차에는 임의경매와 강제경매 절차가 있습니다. 임의경매 절차와 강제경매 절차는 경매신청 방법, 매각 대상인 부동산의 압류 여부만 다를 뿐 그 진행 절차에는 큰 차이가 없습니다.
강제경매
채무자가 돈을 갚지 않을 때, 채권자가 법원의 판결 등(집행권원)을 근거로 법원에 신청하여 채무자의 부동산을 강제로 매각하는 절차를 말합니다.
배당순서
배당에 참가하는 채권이 모두 일반 채권자라면, 그 채권발생의 선후를 불문하고 평등한 비율로 배당을 받습니다. 그러나 민법, 상법, 세법 등의 법률에 의해 일반채권에 우선해서 변제받을 수 있도록 규정된 채권은 우선적으로 배당을 받게 됩니다.
경매를 통한 농지취득
법원이 채무자의 농지를 강제로 매각해 최고가 입찰자에게 소유권을 넘기는 절차라는 점은 일반 경매와 동일합니다. 하지만 가장 큰 차이점은, 농지법 규제를 적용 받기 때문에 낙찰받더라도 농업경영 자격이 없으면 소유권을 취득하지 못할 수 있습니다.
잉여주의
부동산 경매에서 매각대금으로 모든 채권을 변제하고도 남는 금액(잉여)이 있을 것으로 예상될 때만 경매를 진행하는 원칙을 말합니다.
배당요구종기일
부동산 경매에서 채권자들이 배당에 참여하겠다고 법원에 공식적으로 신청할 수 있는 마지막 기한을 의미합니다.
지분 경매
부동산의 소유권 전체가 아닌, 여러 명의 공유자 중 한 명의 소유 지분(일부 권리)만을 대상으로 진행하는 경매를 말합니다.
경매, 공매
둘 다 부동산을 매각하는 방식이지만, 가장 큰 차이점은 주체와 절차, 매각 원인에 차이가 있습니다. 경매는 채권자가 돈을 받지 못했을 때 '법원'이 진행하는 강제 매각 절차이고, 공매는 세금 체납 등의 이유로 '국가기관'이 진행하는 매각 방식입니다.
인도명령
부동산(주택) 경매에서 낙찰자가 대금을 모두 납부한 후에도 점유자가 집을 비워주지 않을 경우, 법원이 그 점유자에게 부동산을 넘겨주도록 명령하는 절차를 말합니다.
매각결정기일
경매 입찰에서 최고가로 낙찰된 후, 법원이 그 매각에 아무런 문제가 없었는지 최종적으로 심사하여 매각을 허가할지 여부를 결정하는 날을 말합니다. 보통 입찰일(매각기일)로부터 약 7일 후에 지정됩니다.
입찰 시 준비물
경매 입찰에 참여하기 위해서는 다음과 같은 준비물이 반드시 필요합니다. 만약 미비한 것이 있을 때 경우에 따라 최고가 신고인이되고도 낙찰을 받지 못할 수 있습니다.
입찰 참여 순서
법원으로 출발하기 전, 입찰에 필요한 도장, 신분증, 입찰보증금 등을 미리 챙겨놓습니다. 입찰자 본인이 ‘직접 입찰’할 때와 대리인이 ‘대리 입찰’할 때 필요한 서류가 다르므로 사전에 꼼꼼하게 확인할 필요가 있습니다.
무피투자
부동산 경매에서 자기자본(내 돈)을 거의 또는 전혀 들이지 않고 부동산을 낙찰받는 투자 방식을 말합니다. 대출과 임차인 보증금 등을 활용해 낙찰 대금과 부대 비용(세금 등)을 충당하는 레버리지 투자 전략을 뜻합니다.
일괄매각, 개별매각
여러 개의 부동산(토지, 건물 등)을 하나의 세트로 묶어 통째로 한 번에 매각하는 방식입니다.
낙찰가율
부동산 경매에서 실제 낙찰된 가격이 감정가(감정평가액) 대비 어느 정도 수준인지 보여주는 비율입니다. 즉, "감정가 대비 얼마나 싸게, 혹은 비싸게 팔렸는가?"를 나타내는 핵심 지표로, 경매 시장의 경쟁 강도를 파악하는 데 사용됩니다.
낙찰, 유찰, 패찰
세 용어는 경매 입찰의 결과를 나타내는 말입니다. 내가 쓴 입찰서가 어떤 결과를 얻었는지에 따라 '낙찰(입찰 성공)', '유찰(경매 무산)', '패찰(입찰 실패)'로 나뉩니다. 낙찰, 유찰, 패찰을 간단히 정리하면 다음과 같습니다.
매각물건명세서
법원이 경매 절차를 진행하면서, 매각 대상 부동산의 권리관계와 점유 상태를 정리해 매수 희망자들에게 제공하는 '핵심 정보 안내서'입니다.
입찰계획 TIP
마련할 수 있는 정확한 자금을 파악해 계획을 세워햐 합니다. 가용 자금에 따라 낙팔 받을 수 있는 물건 종류와 금액대가 달라지기 때문입니다.
임의경매
임의경매는 담보권의 실행을 위한 경매로서, 채무자가 채무를 이행하지 않는 경우 저당권 등 담보권을 가진 채권자가 법원의 절차에 따라 담보 목적물을 매각하고, 그 매각대금에서 다른 채권자에 우선하여 채권을 회수하는 절차를 말합니다.