빌딩 투자의 필수 지표 캡레이트 (Cap Rate, 수익환원율)
빌딩 투자의 필수 지표 캡레이트 (Cap Rate, 수익환원율)
Q. 캡레이트(Cap Rate)란?
A. 수익형 부동산에 투자했을 때, 매입 가격 대비 연간 얼마의 순수익을 얻을 수 있는지를 나타내는 '기대수익률'입니다. 이 부동산이 빚(대출)이 전혀 없다고 가정했을 때, 1년 동안 벌어들일 수 있는 순수한 운영 수익률을 의미하며, 부동산의 가치를 평가하는 핵심 지표입니다.
Q. 캡레이트는 어떻게 계산하나요?
A. 캡레이트(%) = 순영업소득(NOI) ÷ 부동산 매매 가격 × 100
- 순영업소득(NOI)은 [1년 총 임대료 수입] - [1년 총 운영 경비](운영 경비: 재산세, 보험료, 건물 관리비, 수선유지비 등) (대출 원리금, 소득세 등은 운영 경비에서 제외)
[계산 예시]
- 매매 가격: 10억원
- 연간 총 임대료 수입: 6,000만원
- 연간 총 운영 경비 (재산세, 관리비 등): 1,000만원
- 순영업소득(NOI) 계산: 6,000만원 - 1,000만원 = 5,000만원
- 캡레이트 계산: 5,000만원 ÷ 10억원 = 5.0%
- 결론: 이 부동산의 캡레이트는 5.0%이며, 투자 원금 대비 연 5%의 순수익을 기대할 수 있다는 의미입니다.
Q. 캡레이트가 높고 낮은 것은 무엇을 의미하나요?
A. 캡레이트는 수익률인 동시에 '위험(Risk)'을 나타내는 지표이기도 합니다. 일반적으로 캡레이트와 부동산의 가치(가격)는 반비례 관계를 가집니다.
| 구분 | 높은 캡레이트 | 낮은 캡레이트 |
|---|---|---|
| 의미 | 고수익, 고위험 (High Risk, High Return) | 저수익, 저위험 (Low Risk, Low Return) |
| 특징 | - 당장의 현금 흐름은 좋지만 - 공실 위험이 크거나, 상권이 불안정하거나, 건물 노후도가 심할 수 있음 | - 당장의 수익률은 낮지만, - 입지가 매우 좋거나(ex. 강남), 우량 임차인이 장기 계약되어 있어 공실 위험이 매우 낮음 - 미래 가치 상승에 대한 기대감이 가격에 반영되어 있음 |
Q. 주의할 점은?
A. 단순 수익률만으로 판단하면 한계가 있습니다.
- 공실, 비용 등 변동 요소 반영 필요
- 미래 가치(시세차익)는 반영되지 않음