오피스 시장도 얼죽신, 공실 많은데 임대료는 왜 올라갈까?

오피스 시장도 얼죽신, 공실 많은데 임대료는 왜 올라갈까?

Q. 공실이 늘어나는 추세인데 서울 오피스 임대료는 왜 올라가나요?

A. 바로 오피스 시장의 양극화와 얼죽신 선호 트렌드때문입니다.

기업들이 임대료가 다소 비싸더라도 쾌적한 근무 환경, 최신 IT 인프라, 우수한 주차 공간을 갖춘 신축 대형 오피스로 몰려들고 있습니다. 이 때문에 신축 오피스들은 가격을 올리는 반면, 낡고 오래된 구축 오피스들은 세입자를 구하지 못해 빈방이 늘어나는 기형적인 구조가 지속되면서 전체 공실률 상승과 평균 임대료 상승이 동시에 나타나는 것입니다.

Q. 오피스 시장의 핵심 권역 중 하나인 서울 도심권(CBD)은 이러한 현상이 어떻게 나타나고 있나요?

A. 광화문·시청·을지로 일대를 뜻하는 도심권(CBD)에서 얼죽신 양극화가 특히 두드러집니다.

역사와 전통을 가진 노후화된 중소형 빌딩들은 공실이 급증하고 있는 반면, 새로 지어지는 랜드마크급 오피스나 리모델링을 마친 빌딩들은 높은 임대료 책정에도 불구하고 대기업 및 글로벌 IT 기업들의 입주 계약이 줄을 잇고 있습니다. 일하기 좋은 환경을 제공해 인재를 유치하려는 기업들의 오피스 업그레이드 수요가 도심권 신축으로 집중되는 결과입니다.

Q. 임대인들이 임대료는 안 내리는 이유는 무엇인가요?

A. 임대료를 안 내리는 게 아니라 못 내리는 구조입니다. 상가는 실거래가보다 임대 수익과 수익률로 가치를 평가하는데 임대료가 내려가면 곧 건물 가치가 하락해 대출이나 향후 매각 가능성까지도 영향을 미치게 됩니다. 버틸 수 있는 자산가 중심 시장 구조 역시 원인입니다. 중소형 빌딩이나 오피스의 소유자 대부분은 개인 자산가 또는 투자 법인입니다. 이들은 자기자본 비율이 매우 높고 대출 의존도가 낮아 지금은 공실이라도 입지가 좋으면 결국 제값에 채워질 것이라고 생각합니다.

Q. 좋은 상권과 실패하는 상권은 무엇이 다를까요?

A. 단순히 눈에 보이는 길거리 유동인구 수에만 속아서는 안 됩니다. 유동인구는 엄청나게 많지만 소비력이 낮아 스쳐 지나가는 상권보다, 절대적인 방문객 수는 적더라도 머무는 시간(체류 시간)이 길어 실제 지갑을 열게 만드는 상권이 훨씬 더 안전하고 높은 매출을 올리는 진짜 알짜배기 상권입니다.