대학생 감소한 대신 유학생 늘어나면 건물 가치는 유지될까?
대학생 감소한 대신 유학생 늘어나면 건물 가치는 유지될까?
Q. 유학생이 증가하면서 기존 대학생이 줄어든 자리를 채우면 주변 원룸이나 상가 수요도 똑같이 유지될까요?
A. 구성원이 바뀌면 주거 수요는 물론 소비 패턴과 선호 업종까지 완전히 달라집니다.
- 주거 수요의 변화: 본가에서 통학하던 내국인 학생 1명이 줄고, 국내에 연고가 없는 외국인 유학생 1명이 들어온다면 전체 학생 수는 같지만 주변 원룸 임대 수요는 오히려 늘어납니다.
- 상가 수요의 변화: 유학생 비중이 커지면 소비하는 음식, 가격 민감도, 생활 시간대가 달라집니다. 기존 노포나 대학가 주점의 매출이 줄어드는 대신, 이들의 취향에 맞춘 새로운 F&B(외식업)나 생활 서비스 업종이 상권을 대체하게 됩니다.
Q. 건물의 임대 수익을 볼 때 성장형과 방어형 어떻게 다른가요?
A. 대학가 건물의 순영업소득(NOI, Net Operating Income)이 유지되더라도 임대료가 상승할 여력이 있는 수요인지, 단지 공실만 메워주는 수요인지에 따라 다릅니다.
- 성장형 NOI: 실질 학생 수가 늘어나 원룸 임대료가 오르고 신규 수요가 지속 유입되어 발생
- 방어형 NOI: 공실을 유학생이 채워주며 기존 임대수익을 간신히 방어
Q. 건물이 속한 대학가의 투자 가치를 분석할 때 꼭 따져봐야 할 지표는 무엇인가요?
A. 전체 학생 추이, 기숙사 수용률, 유학생의 세부 구성을 반드시 개별적으로 확인해야 합니다.
- 전체 학생 추이: 내국인 감소폭을 넘어서는 실질적인 전체 학생 수 유지·상승 여부를 먼저 봐야 합니다.
- 기숙사 수용률: 유학생이 늘어도 기숙사가 대거 확충되면 주변 원룸 수요는 차단되므로, 학교 밖 원룸 가동률은 기숙사 공급량에 직결됩니다.
- 유학생 비자 종류: 단기 체류(어학연수·교환학생)인지 장기 체류(학위과정)인지에 따라 주거 선택 방식과 월세 계약 기간이 달라집니다.
Q. 대학생 감소 시대에 건물의 가치를 극대화하는 전략은 무엇인가요?
A. 원룸 개수만 늘리기보다, 지역 수요에 맞춰 공간의 상품성을 높이거나 상가 업종을 개편해야 합니다.
- 학생 수요가 실제 늘어나는 지역: 주거 공급 자체가 부족하므로, 고시원이나 상가를 허물고 주거 전용 공간(원룸·오피스텔)을 증축하는 전략이 유효합니다.
- 수요는 정체되고 학생 구성만 바뀌는 지역: 방 개수를 늘리기보다 노후된 내부 인테리어나 편의시설을 개선해 상품성을 높이고, 1층 상가에 유학생 타깃 F&B나 다국적 편의시설 업종을 유치하는 편이 유리합니다.