내 주머니에 현금이 얼마 있어야 집을 살 수 있을까? 대출의 첫 단추, LTV
내 주머니에 현금이 얼마 있어야 집을 살 수 있을까? 대출의 첫 단추, LTV
Q. LTV (Loan To Value Ratio)란?
A. 집값(Value)을 기준으로, 대출(Loan)을 얼마나 받을 수 있는지를 나타내는 비율을 말합니다. 은행이 담보로 잡는 주택의 가치 대비 최대 몇 퍼센트까지 돈을 빌려줄 수 있는지를 정해놓은 것으로, 주택담보대출 한도를 결정하는 '첫 번째 관문'입니다. 쉽게 말해, "이 집 가격이 얼마이니, 최대 OOO원까지만 빌려줄게"라고 '집' 자체의 가치를 보고 대출의 상한선을 긋는 규제입니다.
- [최대 대출 가능 금액] = [주택 가격] X [LTV 비율]
[계산 예시] 5억 원 아파트를 LTV 70%로 구매 시
- 최대 대출 가능액: 5억원 X 70% = 3억 5,000만원
- 필요한 최소 자기 자본: 5억원 - 3억 5,000만원 = 1억 5,000만원
Q. 'DSR'과는 어떻게 다른가요?
A. LTV와 DSR은 대출 한도를 정하는 '두 개의 서로 다른 필터'입니다. LTV가 '집(물건)'을 보고 한도를 정한다면 DSR은 '사람(소득)'을 보고 한도를 정합니다. 대출은 이 두 가지 필터를 모두 통과해야 하며, 둘 중 '더 낮은 금액'으로 최종 한도가 결정됩니다.
| 구분 | LTV (Loan To Value) | DSR (Debt Service Ratio) |
|---|---|---|
| 핵심 질문 | "이 집, 얼마짜리야?" | "너, 1년에 얼마 벌어?" |
| 관점 | 담보 가치 (물건) | 상환 능력 (사람) |
| 역할 | 1차 관문 (집값 기준 한도) | 2차 관문 (소득 기준 한도) |
- LTV 기준 대출 한도: 3억 5,000만원
- DSR 기준 대출 한도: 2억 8,000만원
- 최종 대출 가능 금액: 두 금액 중 더 낮은 2억 8,000만원
Q. 주의할 점은?
A. 상황에 따라 달라집니다.
- 지역(규제지역 여부)
- 주택 가격
- 다주택 여부