등기부등본 속 근저당권 분석
등기부등본 속 근저당권 분석
Q. 근저당권이란?
A. 집주인(채무자)이 주택을 담보로 은행(채권자)에서 돈을 빌릴 때, 앞으로 발생할 수 있는 모든 빚을 포괄하여 담보물(주택)에 설정하는 권리를 말합니다. 현재 빌린 '원금'만 담보하는 것이 아니라, 앞으로 발생할 '이자', '연체이자', '각종 수수료'까지 모두 합쳐 미리 정해놓은 '최대 한도(채권최고액)'까지를 담보하는 것입니다.
Q. 일반 '저당권'과는 어떻게 다른가요?
A. 담보하는 빚의 금액이 '고정'되어 있느냐, '변동'하느냐에서 근본적인 차이가 있습니다. '근저당권'은 변동하는 빚을 포괄하기 위한, 훨씬 더 유연하고 강력한 담보 방식입니다.
| 구분 | 근저당권 (마이너스 통장식) | (일반) 저당권 (확정 금액식) |
|---|---|---|
| 핵심 개념 | '미래의 변동 가능한 빚'을 담보 | '현재의 확정된 빚'을 담보 |
| 등기 금액 | 채권최고액 (빌린 돈의 120~130%) | 채권액 (빌린 돈 원금) |
| 특징 | 빚의 액수가 늘거나 줄어도, 한도 내에서는 효력 유지 | 빚의 액수가 바뀌면, 등기를 변경해야 함 |
| 주 사용처 | 은행의 모든 부동산 담보대출 | 개인 간의 돈 거래 등 |
• 현재 우리나라의 모든 은행 주택담보대출은 100% '근저당권' 방식을 사용합니다.
Q. 언제 설정되나요?
A. 주택담보대출 등 금융거래 시 설정됩니다.
- 은행이 대출 실행
- 부동산에 근저당권 설정
- 등기부등본에 표시
Q. 왜 빌린 돈보다 120~130% 더 높게 설정하나요?
A. 만약 집주인이 대출금을 갚지 못했을 때, 은행이 안전하게 빌려준 돈을 모두 회수하기 위한 '안전장치'입니다. 이 추가적인 20~30%는 만약의 사태에 발생할 수 있는 다음의 비용들을 미리 확보해두는 것입니다.
- ① 연체 이자: 원금 상환이 늦어지면서 붙게 되는 이자
- ② 지연손해금: 약속을 어긴 데 대한 손해배상금
- ③ 경매 실행 비용: 집을 경매에 넘기는 데 들어가는 법원 비용
이 금액을 '채권최고액'이라고 부르며, 등기부등본 을구(乙區)에는 실제 대출 원금이 아닌 이 채권최고액이 기재됩니다.
Q. 대출을 다 갚으면 자동으로 없어지나요?
A. 아니요, 자동으로 없어지지 않습니다. 대출을 모두 상환한 후, 반드시 '근저당권 말소 등기'를 별도로 신청해야만 등기부등본에서 깨끗하게 삭제됩니다. 보통 대출 상환 시 은행에서 안내해주거나 법무사를 통해 처리하게 됩니다. (말소 비용 발생)