마이너스 통장과 DSR 계산법
마이너스 통장과 DSR 계산법
Q. 마이너스 통장(마통)은 DSR(총부채원리금상환비율)에 어떻게 반영되나요?
A. 가장 중요한 핵심은 "실제 사용한 금액이 아니라, '뚫어놓은 전체 한도'를 기준으로 계산한다"는 것입니다.
많은 분들이 "마통 5천만 원 뚫어놨지만 100만원밖에 안 썼으니까 빚은 100만원이겠지?"라고 착각합니다. 하지만 은행의 DSR 심사 시스템은 "당신은 언제든지 5천만원을 다 꺼내 쓸 수 있는 사람이니 빚을 5천만원 진 것으로 간주하겠다"라고 판단합니다.
Q. 마통 때문에 주택담보대출 한도가 얼마나 깎이나요?
A. 마통의 전체 한도를 빚으로 간주한 뒤, 이를 '5년' 동안 원금과 이자를 모두 갚는 것(원리금 균등상환)으로 가혹하게 계산하여 연간 상환액을 산출합니다.
- 상황: 연봉 5,000만원, 마이너스 통장 한도 5,000만원 (실제 사용액 0원)
- 은행의 판단: "이 사람은 5,000만원의 빚이 있고, 이걸 5년 안에 다 갚아야 하네."
- 연간 상환액 계산 (가상): 원금(1,000만원) + 이자(약 300만원) = 약 1,300만원
- DSR 점유율: 연봉 5,000만원 중 이미 1,300만 원을 빚 갚는 데 쓰고 있다고 간주함. (DSR 26% 차지)
- 주담대 한도 축소: DSR 상한선이 40%라면, 나에게 남은 DSR 여력은 14%밖에 남지 않게 됩니다. 이 14%의 여력만으로 주택담보대출을 받아야 하니, 한도가 수천만 원에서 억 단위까지 확 깎이게 됩니다.
Q. 그럼 주택담보대출을 받기 전에 마통을 어떻게 해야 하나요?
A. 주담대 한도를 최대한 끌어모아야 한다면 주담대 신청 전에 안 쓰는 마이너스 통장은 반드시 '해지(한도 축소 포함)'하는 것이 철칙입니다. 그냥 놔두는 것만으로도 수천만 원의 주담대 한도를 갉아먹는 '보이지 않는 적'이 됩니다.