나가는 세입자, 들어오는 빚? 집주인의 구원투수 '전세퇴거자금대출'
나가는 세입자, 들어오는 빚? 집주인의 구원투수 '전세퇴거자금대출'
Q. 전세퇴거자금대출이 정확히 무엇인가요?
A. 임대차 계약이 끝난 세입자에게 전세보증금을 돌려주기 위해 집주인이 주택을 담보로 받는 '보증금 반환 전용 주택담보대출'입니다.
세입자가 나간다고 할 때 집주인이 당장 수억원의 현금을 쥐고 있는 경우는 드뭅니다. 보통은 다음 세입자를 구해 그 보증금으로 돌려막기를 하지만, 전세 시장이 침체되어 다음 세입자를 구하지 못할 때(역전세 등) 기존 세입자를 안전하게 내보내기 위해 일시적으로 집을 담보 잡혀 빌리는 돈입니다.
Q. 일반 주택담보대출과 무엇이 다른가요?
A. 돈의 '이동 경로'와 '한도 제한'이 철저히 통제됩니다. 일반 담보대출은 은행이 돈을 집주인(대출자) 계좌로 쏴주지만, 이 대출은 집주인이 다른 곳에 돈을 쓰지 못하도록 은행이 나가는 세입자의 계좌로 보증금을 직접 송금합니다. 또한, 대출 한도가 아무리 많이 나와도 실제 세입자에게 돌려주어야 할 보증금 액수까지만 빌릴 수 있습니다.
Q. 2026년 기준, 대출 한도는 어떻게 결정되나요?
A. 아래의 세 가지 기준 중 '가장 적은 금액'을 기준으로 한도가 정해집니다.
- 실제 반환해야 하는 전세보증금 액수
- 주택 담보가치 기준 LTV 한도 (지역 및 주택 수에 따라 공시가격/시세의 40% ~ 70% 차등 적용)
- 내 연 소득 대비 대출 상환 능력 (DSR 40% 규제)
⚠️ 6.27 가계부채 대책 이후의 강력한 규제 조건 (수도권) 수도권 및 규제지역의 경우, 임대차 계약일과 주택 취득일이 규제 기준일 이후라면 전세퇴거자금대출 한도가 원칙적으로 최대 1억원으로 고정되는 강력한 제한이 걸릴 수 있어 사전에 대출 가능 한도를 철저히 조회해야 합니다.
Q. 다주택자도 대출을 받을 수 있나요?
A. 1주택자는 실거주 요건을 충족하면 무난하게 실행되지만 다주택자는 1금융권에서 상당한 제약이 따릅니다.
| 주택 보유 수 | 대출 가능 여부 및 조건 |
|---|---|
| 1주택자 | - 가능 - 대출 실행 후 집주인이 해당 주택에 전입하여 실제 거주해야 하는 조건이 붙는 경우가 많음 |
| 다주택자 (2주택 이상) | - 1금융권(시중은행)은 원칙적으로 불가하거나 대출 조건이 매우 까다로움 - 단, 2금융권(상호금융, 새마을금고, 저축은행 등)에서는 한도 및 소득 요건이 충족될 시 일부 실행 가능 |
Q. 전세퇴거자금대출을 받을 때 세입자도 협조해야 하나요?
A. 네, 세입자가 전출(주소 이전)을 가야 대출이 최종 실행됩니다. 세입자가 보증금을 받고 짐을 빼는 당일 법적으로 주소지 전출(퇴거)을 증명해야 대출 은행의 선순위 근저당권 설정이 완료됩니다. 따라서 이사 당일 아침 일찍 세입자가 전출 신고를 하고 그 확인서를 은행에 넘겨주는 상호 협조가 필수적입니다.