압류 · 가압류· 가처분

압류 · 가압류· 가처분

Q. 마음에 드는 집을 발견해서 등기부등본을 떼봤더니 '가압류'라는 단어가 적혀있습니다. '압류'나 '가처분'과는 어떻게 다르고, 이런 집은 사면 안 되는 건가요?

A. 세 가지 모두 공통적으로 부동산의 주인이 마음대로 집을 팔거나 처분하지 못하도록 묶어두는 법적 조치를 뜻합니다. 쉽게 말해 부동산에 '빨간 딱지'가 붙은 것이죠. 하지만 이 조치를 건 주체(누가)와 목적(왜)에 따라 그 성격과 위험성에 차이가 있습니다.

■ 부동산 '빨간 딱지' 3인방 비교

① 압류

• 누가 거나요? 국가기관 (세무서, 구청 등)
• 왜 거나요? 집주인이 세금(국세, 지방세, 국민연금 등)을 체납했을 때, 국가가 세금을 강제로 징수하기 위해 재산을 묶어두는 것입니다.
• 위험도 (높음): 세금을 내지 않으면 국가는 즉시 공매로 넘겨버릴 수 있습니다. 특히 세금은 다른 빚보다 우선적으로 징수되는 경우가 많아 이런 집을 잘못 매수했다가 빚을 떠안거나 소유권을 잃을 수 도 있습니다.

② 가압류

• 누가 거나요? 개인이나 기업 (채권자)
• 왜 거나요? 집주인에게 채무가 있을 경우 집주인이 집을 팔고 도망갈까 봐 재판이 끝날 때까지 임시(假)로 집을 못 팔게 묶어두는 것입니다.
• 위험도 (협의 가능): 집주인이 빚을 갚거나 매매 대금으로 빚을 청산하는 조건으로 가압류를 풀(말소) 수 있다면 거래가 가능합니다. 단, 잔금 전 완벽한 말소가 전제되어야 합니다.

③ 가처분

• 누가 거나요? 개인이나 기업 (권리를 다투는 자)
• 왜 거나요? 금전 문제가 아닌 '집 그 자체에 대한 권리'를 다투고 있을 때 설정하는 것입니다(예시: "이 집은 원래 내 거다! 재판 끝날 때까지 팔지 마라!"). 소유권 이전, 철거 등 금전 이외의 청구를 목적으로 합니다.
• 위험도 (가장 높음): 돈을 갚는다고 풀리는 문제가 아니며, 재판 결과에 따라 집주인이 바뀔 수도 있습니다. 가처분등기 이후에 해당 부동산의 소유권을 취득한 매수인은 가처분권자에게 대항할 수 없습니다. 따라서 '가처분'이 걸린 집은 매수 리스트에서 배제해야 합니다.