악성 미분양과 준공 후 미분양 차이는? LH 매입 대책이 시장에 독이 되는 이유
악성 미분양과 준공 후 미분양 차이는? LH 매입 대책이 시장에 독이 되는 이유
Q. 준공 후 미분양과 일반 미분양은 어떤 차이가 있나요?
A. 일반 미분양은 준공 전에 팔리지 않은 주택, 준공 후 미분양은 공사가 끝난 뒤에도 팔리지 않은 주택입니다.
| 구분 | 일반 미분양 | 준공 후 미분양(악성 미분양) |
|---|---|---|
| 상태 | 분양을 시작했지만 준공 전까지 계약되지 않은 주택 | 사용검사 또는 준공이 끝난 뒤에도 계약되지 않고 남은 주택 |
| 의미 | 공사 기간과 입주까지 시간이 남아 있어 분양가 조정, 금융 혜택 등으로 해소될 가능성이 있는 상태 | • 실제 주택이 완성됐는데도 수요자를 찾지 못한 상태 • 입지·분양가·상품성 등에 대한 시장의 낮은 평가가 반영됐을 가능성이 큼 |
| 위험도 | • 상대적으로 낮음 • 다만 장기간 누적되면 사업자의 자금 회수와 공사 진행에 부담이 될 수 있음 | • 상대적으로 높음 • 공사비를 이미 투입한 상태에서 잔금을 회수하지 못해 건설사·시행사의 자금 부담이 커질 수 있음 |
Q. 현재 준공 후 미분양이 심각한 지역은 어디인가요?
A. 지방을 중심으로 심각한 쏠림 현상이 나타나고 있으며, 총 물량은 3만 가구에 육박하고 있습니다.
- 지방 쏠림 현상: 전국 준공 후 미분양 주택 2만 9,786가구 중 무려 84.2%(2만 5,091가구)가 지방에 집중되어 있습니다.
- 가장 심각한 주요 지역: 6월 말 기준 대구(3,575가구), 부산(3,292가구), 경남(3,226가구), 경북(2,973가구) 순으로 악성 미분양 매물이 대거 누적되어 시장 정체가 심각한 상황입니다
Q. 지방에 악성 미분양이 심각하게 쌓여가는데 오히려 일부 지방에서 신규 아파트 착공 물량이 작년보다 급증한 이유는 무엇인가요?
A. 사업을 멈출 때 발생하는 이자 금융 비용보다 일단 착공을 진행해 분양을 시도하고 안 팔리면 정부 매입 임대 등의 출구 전략을 활용하는 편이 낫다고 생각하기 때문입니다. 수요가 회복돼 착공이 늘었다기보다, 과거에 계획된 사업의 시차, 낮았던 전년도 실적에 따른 기저효과, 금융비용과 사업 일정, 일부 유망 입지에 대한 선별적 공급이 복합적으로 작용한 결과입니다.
Q. 악성 미분양 해결을 위해 정부(LH)가 적극적으로 매입하면 부동산 시장에 어떤 부작용과 영향이 발생하나요?
A. LH 매입은 건설사 지원 자체가 목적이 아니라, 금융·지역경제의 연쇄 부실을 막고 필요한 지역에 공공주택을 확보하는 제한적 수단으로 활용해야 합니다.
| 구분 | 부동산시장 영향 |
|---|---|
| LH·공공재정 부담 | LH가 적정 가격보다 비싸게 사거나 임대수요가 부족한 주택을 매입하면 공실 관리비, 수선비, 금융비용과 자산가치 하락 부담을 장기간 떠안으며 결국 LH 재무 부담이나 공공 비용 증가로 이어질 수 있습니다. |
| 지역 수급 불균형 고착 | 민간 미분양이 공공임대 공실로 바뀌는 데 그칠 가능성이 있습니다. 지역별 상황을 고려하지 않은 획일적 대책은 부담이 될 수 있습니다 |
| 주변 전월세시장 영향 | LH 임대주택이 시세보다 낮은 조건으로 대량 공급되면 임차인의 선택지는 늘어나지만 인근 민간 임대주택의 전월세 가격과 임대수익에는 하락 압력이 생길 수 있습니다. |