내 보증금 지키는 ‘위반건축물’ 확인 방법
내 보증금 지키는 ‘위반건축물’ 확인 방법
Q. 위반건축물이 뭔가요?
A. 건축법에 따른 허가를 받지 않거나 신고 없이 무단으로 신축, 증축, 개축 또는 용도 변경을 하여 건축법을 위반한 건축물을 말합니다. • 대표적 사례: 빌라 탑층의 베란다 무단 증축(샤시 설치), 상가용 상가주택(근린생활시설)을 주거용 방으로 개조한 근생빌라, 옥탑방 무단 설치 등
Q. 위반건축물로 적발되면 어떤 법적 제재와 불이익이 있나요?
A. 이행강제금이 매년 부과되며, 각종 행정적 제한을 받게 됩니다.
| 구분 | 내용 |
|---|---|
| 이행강제금 부과 | 원상복구(철거 등)를 할 때까지 연 1회씩 반복 부과 (미납 시, 납부독촉 및 재산 압류) |
| 행정적 불이익 | 건축물대장에 위반 사실이 등재되면 해당 건물 내에서 새로운 영업 허가, 등록, 신고 불가능 |
| 금융 제한 | 담보 가치가 현저히 떨어지므로 은행에서 담보 대출이나 전세대출 실행 거부 |
Q. 위반건축물인지 확인하는 방법은 무엇인가요?
A. 정부가 발급하는 ’건축물대장'을 조회하여 직접 확인해야 합니다.
| 검증 절차 | 확인 방법 및 주의사항 |
|---|---|
| 건축물대장 열람 | • 정부24 사이트에서 해당 주소지의 건축물대장 열람 • 위반건축물의 경우, 대장 첫 페이지 우측 상단에 노란색 음영 표시로 [위반건축물] 표시 • 대장 뒷면의 '변동사항'란에서 불법 증축되거나 용도 변경되었는지 세부 내용 확인 |
| 등기부등본과 현장 대조 | • 등기부등본(표제부)의 '건물인도' 혹은 '용도' 확인 • 등기부에는 근린생활시설로 되어 있는데 실제로는 주거용으로 사용중이면 불법 위반건축물 |
| 현장 확인 | • 옥탑층 무단 증축, 베란다 비가림시설 무단 설치 • 상가 전면부 무단 확장, 주택 및 상가 등 복층 시공 • 건물 뒤편, 나대지에 허가나 신고 없이 무단 신축 |
Q. 위반건축물을 정상 건축물로 바꾸려면 어떻게 해야 하나요?
A. 원칙적으로는 원상복구(철거)를 해야 하며, 예외적으로 일정한 기준을 맞춰 추후 허가를 받는 방법이 있습니다.
- 원상복구: 무단으로 설치한 샤시, 벽체, 가설건축물 등을 철거하여 원래 건축물대장상의 도면과 똑같은 상태로 복구한 후, 지자체에 현장 확인을 요청하여 위반 표시를 해제합니다.
- 사후 허가 및 신고: 위반한 상태 그대로 두고 정상 건축물로 인정받는 방법입니다. 단, 현재의 도시계획법, 건축법상 용적률·건폐율·주차장 기준 등을 만족해야 하므로 건축사를 통해 설계 도면을 다시 작성하여 정식 증축 허가나 용도변경 신고 절차를 밟아야 합니다.
- 특별법에 따른 양성화: 정부가 불기기적으로 시행하는 '특정건축물 정리에 관한 특별조치법(양성화 특별법)' 기간에 기준에 맞는 소규모 주거용 건축물에 한해 한시적으로 합법화 절차를 밟을 수 있습니다.