절세하려다 과징금 더 내는 ‘부동산 명의신탁’
절세하려다 과징금 더 내는 ‘부동산 명의신탁’
Q. ‘명의신탁’이란 어떤 제도인가요?
A. 부동산의 실제 소유자(신탁자)가 자신의 이름이 아닌 타인(수탁자)의 이름을 빌려 부동산 소유권 등기를 해두는 행위(차명 거래)를 말합니다. 1995년 부동산실명제 실시로 명의신탁은 불법으로 규정되고 있습니다. 명의를 빌려준 약정 자체는 법적으로 무효가 됩니다.
단, 예외적으로 종중이나 배우자 사이의 신탁은 조세포탈 및 강제집행 면탈 목적이 없는 경우에 허용될 수 있습니다.
Q. 명의신탁을 하는 이유는 무엇인가요?
A. 부동산 명의신탁은 과거 일제 강점기에 토지 소유권 문제를 해결하기 위해 사용하던 제도에서 시작됐습니다. 근래에는 취득세와 양도소득세 등의 세금부과를 피하려는 탈세방식의 하나로 악용되기도 합니다.
- 다주택자 세금 회피: 취득세 중과, 종합부동산세 합산, 양도소득세 중과를 피하기 위해 1주택자인 부모나 무주택자인 형제·지인의 명의로 집을 나누어 분산 등기
- 청약 및 대출 규제 우회: 본인 명의로는 대출 한도(DSR 등)가 안 나오거나 1순위 청약 자격이 안 될 때, 자격이 되는 타인의 명의를 빌려 청약에 당첨되거나 대출을 끌어 씀
- 강제집행 및 압류 면탈: 빚이 많아 본인 명의로 집을 사면 채권자(은행 등)에게 바로 압류당할 위기일 때, 재산을 숨기기 위해 타인 명의로 빼돌림
Q. 명의신탁을 그대로 두면 어떤 문제가 생기나요?
A. 소유권 분쟁, 세무조사 시 소급 추징, 배당소득 종합과세, 연대납부 의무 등이 발생할 수 있습니다.
- 세무조사 소급 추징: 증여의제에 따른 증여세와 가산세가 함께 추징
- 배당소득 종합과세: 수탁 명의자 종합소득 합산과세
- 연대납부 의무 발생: 실제 소유자가 증여세 체납 시 명의자도 연대납부의무 발생
- 소유권 분쟁: 명의수탁자가 이혼, 사망, 채무 압류 시 회사 지분이 실소유자 통제를 벗어남
Q. 명의신탁 재산 증여의제란 무엇인가요?
A. 실제 증여가 아니어도 명의자 증여로 간주하여 과세되는 제도로 조세 회피 목적이 없었음을 납세자가 직접 증명해야 과세를 피할 수 있습니다.