주택연금 신탁방식과 근저당 방식 차이점
주택연금 신탁방식과 근저당 방식 차이점
Q. 주택연금 신탁방식이란 무엇이며 어떤 장점이 있나요?
A. 주택연금 신탁방식은 주택소유자가 한국주택금융공사에 주택 소유권을 이전(신탁)하고 이를 담보로 평생 연금을 받는 제도입니다.
- 안정적 연금승계: 주택소유자 사망 후 별도의 절차(공동상속인 동의 등) 없이 배우자에게 자동승계 가능
- 임대수익 창출: 신탁방식은 주택소유권과 임대차보증금이 수탁자인 공사로 이전되어 채권 확보가 용이하므로 거주 공간 이외의 유휴공간 임대활용이 가능하여 추가소득 창출 가능
- 비용절감: 저당권 방식에 비해 더 적은 비용으로 가입 및 승계
Q. 저당권 방식과 신탁 방식의 차이점이 뭔가요?
| 구분 | 저당권 방식 | 신탁 방식 |
|---|---|---|
| 담보제공 방법(소유권) | 근저당권 설정(가입자) | 신탁등기(공사) |
| 담보주택 관리 | 연금가입자가 담보주택의 소유자로서 관리의 주체 | 연금가입자가 신탁계약에 따라 담보주택 관리의 주체 |
| 담보주택 관리 비용 | 담보주택 관리에 소요되는 비용은 연금가입자가 부담 (재산세, 종합부동산세 등 제세공과금 포함) | 좌동 |
| 배우자 승계 | 연금가입자 사망 시 배우자가 자녀 등 공동상속인의 동의를 얻어 주택소유권을 100% 확보 후 주택연금 승계 가능 | 연금가입자 사망 시 신탁계약에 따라 배우자가 수익권을 취득하고, 공동상속인의 동의나 별도 등기절차 없이 주택연금 승계 가능 |
| 잔여재산 귀속 | 담보주택 처분 후 잔여재산은 민법에 따라 법정상속인에게 귀속 | 담보주택 처분 후 잔여재산은 사전에 연금가입자가 지정한 귀속권리자에게 귀속 |
| 실거주요건 | • 연금가입자 또는 배우자가 담보주택에 실거주해야 함 • 공사의 주민등록 이전 동의를 받으면 실거주요건 미적용 | 좌동 |
| 임대차 | • 보증금 있는 임대차 불가(보증금 없는 월세만 가능) • 담보주택 전부 임대는 공사로부터 주민등록 이전 승인 득한 경우만 가능 | • 보증금 있는 임대차 가능(보증금은 공사가 지정하는 은행에 예치) • 담보주택 전부 임대는 공사로부터 주민등록 이전 승인 득한 경우만 가능 |
| 담보취득비용 | 등록면허세 등 세금, 법무사수수료 등 비용을 가입자가 부담(현재 한시적으로 등록면허세 · 지방교육세를 제외한 등기관련 비용을 공사가 지원 중) | 등록면허세 등 세금, 법무사수수료 등 비용을 가입자가 부담(현재 한시적으로 공사가 지원 중) |
| 담보주택 유형 | • 주택, 노인복지주택, 주거목적 오피스텔 • 주거면적이 50%이상인 복합용도주택 | • 주택, 노인복지주택, 주거목적 오피스텔 ※ 이용 제한 주택 1. 복합용도주택 2. 「농지법」상 “농업인 주택” 및 “어업인 주택” 등 주택 소유자의 자격이 다른 법령 등에 따라 제한되어 있는 주택 3. 임대차보증금 있는 임대차계약이 5건 이상인 임대목적 주택 |
Q. 신탁방식에서 귀속권리자는 어떻게 정하나요?
A. 개별지정과 포괄지정 중 위탁자가 자유롭게 선택합니다. 위탁자 또는 사후수익자는 주택연금 이용 도중에도 귀속권리자를 변경할 수 있습니다.
- 개별지정: 위탁자별로 1인 이상의 귀속권리자를 지정하여 성명, 주민등록번호, 주소, 귀속비율을 신탁계약서에 기재합니다.
- 포괄지정: 포괄지정 대상자 전원을 귀속권리자로 지정하는 방법으로 신탁계약서에 별도로 귀속권리자에 대한 인적사항을 기재하지 않습니다. 이 경우 귀속비율은 균분합니다.
Q. 다른 연금과 중복으로 받을 수 있나요?
국민연금, 기초연금, 개인연금 등과 함께 받을 수 있습니다. 다만 주택연금으로 받는 금액이 다른 복지급여의 소득·재산 판단에 영향을 줄 수 있는지는 제도별로 따로 확인해야 합니다.