사업의 가장 중요한 마지막 행정 절차, 관리처분계획
사업의 가장 중요한 마지막 행정 절차, 관리처분계획
Q. 관리처분계획이란?
A. 재개발·재건축 사업에서 조합원에게 새로 지어질 주택과 비용을 어떻게 배분할지 정하는 계획입니다.
Q. 관리처분계획에는 어떤 내용이 담겨 있나요?
A. 조합원의 돈과 직결되는 모든 핵심적인 숫자들이 담겨 있습니다.
- 조합원별 분양 대상 주택(평형, 위치 등)
- 권리가액 및 분양가
- 추가 분담금 또는 환급금
- 세입자 보상 및 이주 계획
| 핵심 용어 | 설명 |
|---|---|
| ① 종전자산 감정평가액 | 조합원이 가진 '헌 집'의 가치. 사업시행인가일을 기준으로 평가된 금액입니다. (나의 초기 자본금) |
| ② 비례율 (사업 수익성 지표) | (총수입 - 총비용) ÷ (종전자산 총액) 사업이 얼마나 이익을 냈는지를 보여주는 비율. 100%가 넘으면 이익, 100% 미만이면 손실을 의미합니다. |
| ③ 권리가액 | (종전자산 감정평가액) X (비례율)사업의 수익성(비례율)이 반영된 '내 몫의 최종 가치'. 이 금액이 새 아파트를 살 때 나의 자산으로 인정됩니다. |
| ④ 조합원 분양가 | 조합원이 '새 집'을 사는 가격. 보통 일반분양가보다 저렴하게 책정됩니다. |
| ⑤ 추가 분담금 / 환급금 | (조합원 분양가) - (권리가액)이 금액이 (+)이면 내가 더 내야 할 돈(추가 분담금), **(-)이면 내가 돌려받을 돈(환급금)**이 됩니다. |
Q. 사업 절차에서 관리처분계획은 어디쯤에 있나요?
A. 철거 직전, 사업의 거의 마지막 행정 절차에 해당합니다. 이 인가를 받아야만 비로소 주민들의 이주와 건물 철거를 시작할 수 있습니다.
[정비사업 단계]
정비구역 지정 ▶ 추진위월회 설립 ▶ 조합 설립 ▶ 시공사 선정 ▶ 사업시행인가 ▶ 관리처분계획 인가 ▶ 이주 및 철거 ▶ 착공 및 준공 ▶ 이전고시 ▶ 청산 및 조합 해산
Q. 왜 관리처분계획이 가장 중요한가요?
A. 조합원의 실질적인 재산권과 직결되는 모든 내용이 이 단계에서 확정되기 때문입니다. '사업시행인가'가 건축에 대한 계획이라면, '관리처분계획'은 돈과 자산에 대한 계획으로, 재건축 사업의 사실상 '본 게임'으로 불립니다.
- ① 추가 분담금 확정: 내가 새 아파트를 받기 위해 정확히 얼마를 더 내야 하는지가 결정됩니다.
- ② 입주권 발생: 이 계획이 인가되는 순간, 기존의 주택은 법적으로 '입주할 수 있는 권리(입주권)'로 변환됩니다.
- ③ 현금청산자 확정: 조합원 분양을 신청하지 않은 사람 등 현금청산 대상자와 그 보상액 기준이 최종 확정됩니다.