새 아파트 대신 돈으로 받는 현금청산
새 아파트 대신 돈으로 받는 현금청산
Q. 현금청산이란?
A. 재개발·재건축 사업에서 새 아파트(입주권)를 분양받지 않고, 자신이 소유한 토지나 건물에 대한 권리를 현금으로 받고 사업에서 빠지는 것을 말합니다. 조합원의 지위를 포기하고, 자신의 자산을 조합(또는 사업시행자)에게 매도한 뒤 사업 관계를 완전히 종료하는 절차입니다.
Q. 왜 현금청산 대상자가 되나요?
A. 현금청산은 본인의 자발적 선택에 의해 이루어지기도 하고, 법적 요건을 갖추지 못해 비자발적(강제적)으로 대상이 되기도 합니다.
| 구분 | 주요 사유 |
|---|---|
| 자발적 선택 | - 추가 분담금이 부담스러워 새 아파트를 포기하는 경우 - 사업이 장기화될 것으로 예상하여, 빨리 현금을 확보하고 다른 곳에 투자하고 싶은 경우 - 조합원 분양 자격은 되지만, 새 아파트에 입주할 의사가 없는 경우 |
| 비자발적(강제적) 대상 | - 분양 신청 기간 내에 신청을 하지 않은 경우 (가장 흔한 사유) - 조합원 분양 자격 요건(투기과열지구 내 5년 재당첨 제한 등)을 충족하지 못하는 경우 - 분양 신청을 했으나, 관리처분계획에서 현금청산 대상자로 분류된 경우 (너무 작은 지분 소유 등) |
| 기타 (재건축) | - 재건축 사업에 동의하지 않은 경우 (미동의자) - 조합 설립에 동의했지만, 분양 계약 체결에 응하지 않은 경우 |
Q. 현금청산 금액은 어떻게 결정되나요?
A. 청산 금액은 '사업시행인가일'을 기준으로 감정평가사 3인(시/도지사 및 조합 추천)이 평가한 금액을 산술평균하여 결정됩니다. 여기서 가장 중요한 것은 '개발이익이 배제된' 현재 가치로 평가된다는 점입니다.
- 청산금 = (종전자산의 감정평가액) - (각종 비용 및 공제액)
[유의점]
- 시세가 아닌 감정평가액 기준: 일반적인 시장 매매가격(호가)이 아닌, 공적인 감정평가액을 기준으로 하므로 청산자가 기대하는 금액보다 낮게 나오는 경우가 대부분입니다.
- 개발이익 배제: 앞으로 아파트가 들어서서 얻게 될 미래의 가치(개발이익)는 전혀 반영되지 않습니다.
Q. 청산 절차는 어떻게 진행되나요?
A. '협의 → 수용재결 → 소송'의 3단계로 진행되며, 각 단계마다 금액에 대한 합의가 이루어지지 않으면 다음 단계로 넘어가게 됩니다.
| 단계 | 설명 |
|---|---|
| 1단계: 협의 | 관리처분인가일 다음 날부터 90일 이내에 조합과 현금청산자가 청산 금액에 대해 협의를 진행합니다. |
| 2단계: 수용재결 | 협의가 결렬되면, 조합은 관할 토지수용위원회에 '매도청구' 또는 '수용재결'을 신청합니다. 여기서 다시 한번 감정평가를 통해 청산 금액을 결정하게 됩니다. (보통 6개월~1년 소요) |
| 3단계: 행정소송 | 수용재결에서 결정된 보상금액에도 불복할 경우, '보상금 증액 청구 소송' 등 행정소송을 통해 최종적으로 법원의 판단을 받게 됩니다. |