분담금 깎이자 스피드UP! 재건축 속도 가르는 ‘사업성’의 조건
분담금 깎이자 스피드UP! 재건축 속도 가르는 ‘사업성’의 조건
Q. 최근 서울 도봉구 등 노후 단지에서 재건축 사업 속도가 엇갈리고 있는 가장 근본적인 이유가 뭔가요?
A. 조합원이 부담하는 추가분담금이 줄어들면서 동의율이 높아졌습니다.
- 추정 분담금 감소: 가구별 추가분담금이 약 1.7억 원(4.3억 ➡️ 2.6억)으로 줄어들자 주민들의 폭발적인 지지를 얻은 삼환도봉아파트(동의율 91%)
- 주민 동의 장벽: 아파트 값과 맞먹는 3억 원대 분담금이 예고되어 안전진단 비용 지원 동의(50%)마저 실패해 4년째 제자리걸음인 쌍문한양2·3·4차
Q. 추가 분담금을 획기적으로 낮추고 사업성을 개선할 수 있었던 구체적인 법적 완화 조건은 무엇인가요?
A. 준공업지역 용적률 상향과 서울시의 사업성 보정계수 혜택을 받아 일반분양 수익을 극대화했습니다.
- 준공업지역 용적률 상향: 서울시가 주거용 준공업지역 공동주택 용적률을 기존 250%에서 최대 400%까지 대폭 완화
- 일반분양 물량 확대: 용적률이 증가한 만큼 지을 수 있는 집이 많아져 일반분양 수익으로 조합원 분담금 축소
- 사업성 보정계수 적용: 상대적으로 땅값이 낮아 분양 수익이 저조한 서울 외곽 소외 지역을 배려해 보정계수 인센티브 반영
Q. 사업성 보정계수가 뭔가요?
A. 땅값이 낮아 사업성이 떨어지는 단지에 일반분양 물량을 더 많이 만들 수 있도록 임대주택 의무 비율을 축소하고 보정계수 가중치(최대 2.0)를 주어 조합원의 분담금을 줄여주 제도입니다.
- 도입 배경: 강남처럼 땅값이 비싼 곳은 분양 수익이 커서 재건축이 쉽지만, 외곽 지역은 땅값이 낮아 분양 수익보다 공사비가 더 커지는 사업성 부족 문제를 해결하기 위해 등장했습니다.
- 적용 원리: 해당 단지의 땅값이 서울시 평균보다 낮을수록, 단지 면적이 좁을수록 최대 2.0까지 높은 보정계수(가중치)를 곱함
- 실질적 혜택: 조합이 의무적으로 국가에 내놓아야 하는 공공임대주택 기부채납 비율 축소, 일반인에게 비싸게 팔 수 있는 일반분양 주택 비율 증대
Q. 분담금 부담을 낮추고 재건축 절차를 단축하기 위해 최근 주목받는 제도적 대안이나 실전 전략은 무엇인가요?
A. 서울시의 신속통합기획으로 인허가 기간을 단축하고, 신탁 방식으로 조합 설립 단계를 건너뛰는 투트랙 전략이 효과적입니다.
- 신속통합기획 활용: 서울시의 행정 지원을 통해 정비계획 수립부터 인허가 기간을 절반으로 단축할 수 있으나 주민 동의 등 변수가 영향 미칠 수 있음
- 신탁 방식 재건축 연계: 갈등과 비리가 잦은 주민 조합 대신 전문 금융기관인 신탁사가 시행을 맡아 추진하는 사업 방식. 추진위 및 조합설립 과정이 생략돼 재건축 사업 기간을 1~2년가량 단축