건설사 10곳이 선택한 정비사업 핵심지

건설사 10곳이 선택한 정비사업 핵심지

Q. 최근 서울 지역 정비사업 수주전에서 건설사들의 경쟁이 크게 줄었다는데, 실제로 어느 정도인가요?

A. 올해 1월 1일부터 8월 10일까지 서울에서 시공사 선정 절차를 마친 정비사업 중 시공능력평가 상위 10개 건설사가 참여한 사업장은 총 25곳이었습니다. 놀랍게도 이 중 복수의 건설사가 입찰해 수주전이 벌어진 곳은 단 3곳(12%)에 불과했습니다. 나머지 22곳(88%)은 모두 단독 입찰 등을 통한 수의계약으로 진행되었습니다.

Q. 단 3곳의 사업장은 어디이며, 건설사들이 이곳에 뛰어든 이유는 무엇인가요?

A. 유일하게 경쟁이 성립된 3곳은 압구정5구역(현대건설 vs DL이앤씨), 신반포 19·25차(삼성물산 vs 포스코이앤씨), 성수4지구(롯데건설 vs 대우건설)입니다. 이 세 곳은 강남권 한강변에 위치하거나 대규모 사업장으로 압도적인 사업성과 상징성을 갖추고 있습니다. 건설사들은 이곳에서의 수주 실적이 향후 인근 지역의 후속 사업장 경쟁에서 브랜드 영향력을 크게 높일 수 있을 것으로 판단하여 막대한 비용 부담을 감수하고서라도 수주전에 뛰어든 것입니다.

Q. 올해 10대 건설사 시공사가 선정한 주요 서울 정비사업장은 어디인가요?

A. 한강변 핵심 입지 3곳과 함께 나머지 22곳입니다.

Q. 한강변 사업장 3곳을 제외한 나머지 22곳은 어떤 특징이 있나요?

A. 실속형 입지 또는 초대형 사업장이라는 특징을 갖고 있습니다.

① 한강변이지만 덩치가 너무 커서 경쟁이 꺼려진 '초대형 단지'

• 대상 사업장: 압구정3구역(현대건설), 압구정4구역(삼성물산), 성수1지구(GS건설), 목동6단지(DL이앤씨) 등
• 특징: 입지는 최고지만 사업 규모와 조합원 수가 워낙 커서 수주 실패 시 건설사가 감당해야 할 설계·홍보 비용(매몰 비용) 리스크가 수십~수백억 원에 달합니다. 이에 건설사들이 출혈 경쟁을 피하고 눈치싸움 끝에 한 곳씩 나누어 단독 입찰(수의계약)하는 전략을 택했습니다.

② 서울 주요 요지의 '강남권 일반 정비사업장' (준-로열 입지)

• 대상 사업장: 송파한양2차, 대치쌍용1차, 방배신삼호, 개포우성4·6차, 가락극동 등
• 특징: 강남·서초·송파(강남 3구) 내에 위치하여 사업성은 확실하지만, 한강변처럼 최고급 랜드마크로 브랜딩하기에는 다소 아쉬운 단지들입니다. 건설사들은 출혈 경쟁보다는 안정적인 수익 확보(실속형 수주)를 위해 단독으로 들어가 수의계약을 맺었습니다.

③ 철도망 및 도심 재생 중심의 '강북 역세권 및 공공 재개발 사업장'

• 대상 사업장: 신이문역세권, 신길역세권, 신길1구역, 천호 A1-1구역, 중림동 398번지 일대 등
• 특징: 서울 외곽이나 강북 도심에 위치하며, 주로 역세권 시프트(도시정비형 재개발)나 공공재개발 등 정부·지자체의 규제 완화 혜택을 받는 실속형 사업장들입니다. 대형 브랜드 건설사들이 안정적인 공사비 회수가 가능하고 인허가 속도가 빠른 사업 위주로 선별 수주한 사례입니다.