분담금 제로? ‘정비사업 입주 후 납부’ 혜택의 함정
분담금 제로? ‘정비사업 입주 후 납부’ 혜택의 함정
Q. 최근 서울 주요 정비사업지에서 입주 후에 분담금을 내는 파격 조건이 나왔는데, 구체적으로 어떤 내용인가요?
A. 통상 조합원 분담금은 분양계약 이후 공사 기간 동안 계약금과 중도금, 잔금으로 나누어 내는 것이 일반적입니다. 하지만 최근 대형 건설사들은 공사 기간 동안 조합원에게 분담금을 받지 않고, 심지어 입주를 마친 뒤 최대 2~4년 후에 분담금을 납부하도록 하는 유예 조건을 제시하며 수주 경쟁을 벌이고 있습니다.
Q. 입주 후 최대 4년까지 분담금 납부를 미뤄주겠다고 제안한 대표적인 정비사업장과 건설사는 어디인가요?
| 정비사업장 명칭 | 위치 (구) | 시공 건설사 | 주요 조건 및 특징 |
|---|---|---|---|
| 압구정2구역 (재건축) | 서울 강남구 | 현대건설 | • 입주 후 최대 4년 납부 유예 • 조합원 개인 대출 거절 시 시공사가 자금 책임 조달 조건 포함 |
| 성수1지구 (재개발) | 서울 성동구 | GS건설 | • 입주 때 분담금 전액 납부 또는 입주 후 최대 4년 뒤 납부 선택 가능 |
| 목동6단지 (재건축) | 서울 양천구 | DL이앤씨 | • 입주 후 최대 4년 분담금 납부 유예 • 공사비 물가상승분 500억 원 부담 및 이주비 LTV 100% 조달 동시 제안 |
| 한남4구역 (재개발) | 서울 용산구 | 삼성물산 | • 입주 후 2년 또는 4년이 되는 시점에 분담금 납부 제안 |
Q. 입주 때 100% 납부 혹은 입주 후 납부 조건이라고 해서 다 같은 구조가 아니라는데, 어떤 차이가 있나요?
A. 자금의 조달 주체와 이자 부담 주체에 따라 완전히 다른 두 가지 방식으로 나뉩니다.
- 시공사 책임 조달 (무이자형): 시공사가 자체 신용으로 분담금에 해당하는 사업 자금과 이자 부담
- 수요자 금융 조달 (이자 후불제형): 조합원 명의로 대출을 실행해 원금과 이자를 조합원이 부담
Q. 주의사항은 없나요?
A. 개인 대출 한도 규제와 시공사 대출 연대보증 한계를 반드시 체크해야 합니다.
- 개인 대출 한도 차단: 입주 시점에 잔금대출로 전환 시, DSR 규제 요건 초과 여부 확인
- 이자 후불제 꼼수: 당장 내는 돈이 없는 것처럼 보이지만 실제로는 이자가 계속 쌓이는 이자 후불제 구조인지 확인
- 기존 납부 조건 수정: 정부 대출 규제가 바뀌면 기존 납부 조건이 변경될 가능성 존재