이 날짜 지나면 현금청산! 재개발 입주권 가르는 ‘권리산정기준일’
이 날짜 지나면 현금청산! 재개발 입주권 가르는 ‘권리산정기준일’
Q. 권리산정기준일에 따라 입주권을 받지 못할 수도 있나요?
A. 맞습니다. 권리산정기준일은 새 아파트에 대한 권리인 입주권을 받을 자격을 따지는 기준 날짜입니다. 이 날짜 이전에 지어지고 소유권이전등기를 마친 주택이면 입주권을 받을 수 있고, 이후에 새로 생긴 주택은 입주권 없이 현금으로 청산됩니다. 입주권이 나오지 않는 매물, 즉 현금청산 대상을 흔히 ‘물딱지’라고 부릅니다.
Q. 물딱지가 생기는 이유는 뭔가요?
A. 대부분 ‘지분 쪼개기’로 생깁니다. 지분 쪼개기를 하면 지을 수 있는 집은 한정돼 있는데 소유자는 늘어나면서 조합원에게 돌아갈 몫이 줄어들게 됩니다.
- 필지 분할: 1필지 토지를 여러 필지로 쪼개는 경우
- 다세대 전환: 단독·다가구주택을 다세대주택으로 바꾸는 경우
- 토지·건물 분리: 한 대지 안의 토지와 건물을 각각 따로 소유하는 경우
- 신축: 나대지에 새로 짓거나, 기존 건물을 헐고 다세대를 지어 소유자 수를 늘리는 경우
Q. 현금청산 되는 대표 사례는 무엇인가요?
- 기준일 이후 신축·쪼개기: 권리산정기준일 뒤에 신축되거나 지분이 분할된 물건
- 지위양도 제한 이후 매수: 규제지역에서 재건축은 조합설립인가, 재개발은 관리처분인가 이후 매수 시 조합원 지위 승계 불가
- 분양신청 기간 놓침: 분양신청 기간(통상 30~60일) 내 신청하지 않으면 자격이 있어도 현금청산
- 조례상 분양자격 미달: 소면적 토지·도로 지분이거나 무허가 건축물
Q. 매수 전에 현금청산 여부는 어디서 확인하나요?
- 구역·단계 확인: 정비사업 정보몽땅에서 구역을 검색해 현재 단계(조합설립·사업시행·관리처분)를 확인합니다.
- 권리산정기준일 확인: 정보몽땅 구역 상세 또는 자치구 고시·공고 게시판에서 기준일 고시문을 찾습니다.
- 건축물대장·등기부 대조: 정부24에서 건축물대장(사용승인일), 인터넷등기소에서 등기부등본(소유권 이전 시점·지분 분할 이력)을 확인합니다. 기준일과 대조하면 쪼개기 여부를 알 수 있습니다.
- 규제지역 여부 확인: 토지이음에서 해당 지번의 규제 사항(토지거래허가구역 등)을 확인합니다.
- 조합에 최종 확인: 서류상 문제없어 보여도 계약 전 조합 사무실에 ‘분양자격 승계 여부’를 확인하고 담당자 및 일시를 증거로 남겨둡니다.