못 지키면 빚 독박 쓰는 ‘신탁사 책임준공’

못 지키면 빚 독박 쓰는 ‘신탁사 책임준공’

Q. 개발 사업에서 말하는 책임준공이란 무엇인가요?

A. 이름만 보면 책임지고 건물을 끝까지 짓겠다는 다짐처럼 보이지만, 실제 법적 계약서상의 본질은 정해진 기한까지 완공(사용승인)을 받지 못하면 그로 인해 발생한 대출 원리금 등 돈으로 메우겠다는 약속입니다.

Q. 부동산 개발 대출을 해주는 ‘대주란’은 누구인가요?

A. 대주단(貸主團)이란 개발 사업에 필요한 대규모 자금(PF 대출)을 공동으로 빌려주는 은행, 증권사, 보험사 등의 대출 금융기관 연합체를 뜻합니다. 대주단이 빈 땅(토지 담보)만 믿고 돈을 빌려줄 수 없는 이유는 개발 사업의 특성 때문입니다. 개발 사업의 진짜 담보는 아직 존재하지 않는 완공될 건물인데 만약 공사가 진행되다가 멈추면 가치가 제로에 수렴합니다. 따라서 대주단은 건물은 무조건 완공된다는 보증을 원하면 대출을 실행하는 전제 조건으로 책임준공 확약을 요구합니다.

Q. 최근 금리 인하 국면에서도 책임준공 조항 때문에 신탁사들이 위기를 겪는 이유는 무엇인가요?

A. 원자재 값 폭등과 파업 등으로 공사가 지연되어 시공사들이 부도난 상황에 신탁사들이 그 빚 독촉을 독박 쓰고 있기 때문입니다.

• 리스크의 전가: 대주단은 시공사가 망하면 곧바로 신탁사에 책임준공 기한이 지났으니 PF 대출금을 대신 갚으라고 청구합니다.
• 신탁사의 사투: 결국 공사 지연 리스크를 고스란히 떠안은 신탁사들이 고유 자금으로 수천억 원의 대출금을 갚느라 적자가 누적되고 연쇄 부도 위기에 처하게 된 상황입니다.

Q. 시공사 책임준공과 신탁사 책임준공은 무엇이 다른가요?

A. 사업 시행을 맡은 시공사가 부도났을 때를 대비해 대형 신탁사가 자기 자금을 들여 최종적으로 채무를 책임지느냐의 차이입니다.