전세를 월세로 바꿀 때 내 월세는 얼마가 적당할까? 전월세전환율의 모든 것
전세를 월세로 바꿀 때 내 월세는 얼마가 적당할까? 전월세전환율의 모든 것
Q. 전월세전환율이란?
A. 전세 보증금을 월세로 전환할 때 적용하는 비율로, 보증금을 월세로 환산하는 기준 금리입니다.
Q. 왜 전월세 전환율이 중요한가요?
A. 임대차 시장에서 전세와 월세의 관계를 보여주는 지표이자, 과도한 월세 인상을 막는 법적 장치이기 때문입니다. 세입자 입장에서는 내가 내는 월세가 적정한 수준인지 판단하는 기준이 되고, 집주인 입장에서는 받을 수 있는 월세의 기준이 됩니다.
- 신규 계약을 체결하거나 임차인이 바뀌는 계약, 또는 월세를 전세로 전환하는 경우에는 적용되지 않습니다.
Q. 법적으로 정해진 상한선이 있나요?
A. 정부는 세입자를 보호하기 위해 법정 상한선을 정해두고, 그 이상의 이율을 적용하지 못하도록 규제하고 있습니다.
[한국은행 기준금리 + 2.0%]
- 현재 한국은행 기준금리는 2.5%로, 법정 상한은 4.5% (2.5% + 2.0%)가 됩니다. (2026년 기준)
Q. 월세는 어떻게 계산하나요?
A. '(전세 보증금 - 월세 보증금) X 전월세 전환율 ÷ 12개월' 공식을 통해 계산할 수 있습니다.
[예시] 전세 5억 아파트를 보증금 2억의 월세로 전환하는 경우 (전환율 4.5% 가정)
- 월세로 전환되는 금액: 5억 원(전체 보증금) - 2억 원(월세 보증금) = 3억 원
- 연간 월세(이자): 3억 원 X 4.5% (0.045) = 1,350만 원
- 월세: 1,350만 원 ÷ 12개월 = 112만 5,000원
결론: 보증금 2억에 월세 112만 5,000원이 됩니다.
Q. 어떻게 해석하나요?
A. 전환율이 높을수록 월세 부담이 크다고 해석할 수 있어 전세와 월세 중 무엇이 유리한 선택인지 확인해 볼 수 있습니다.
- 전환율 높음 → 월세 비쌈
: 전월세 전환율>전세대출 금리 → 전세 유리
- 전환율 낮음 → 월세 부담 적음
: 전월세 전환율<전세대출 금리 → 월세 유리
Q. 계약 갱신 시에도 적용되나요?
A. '계약갱신청구권'을 사용하여 계약을 연장할 때도 이 법정 전환율이 매우 중요합니다. 갱신 시에는 보증금의 5% 상한 내에서만 증액이 가능한데, 이 증액분을 월세로 돌릴 때도 법정 전월세 전환율을 적용하여 계산해야 합니다.