임대차 3법의 핵심 축 전월세상한제, 언제 어떻게 적용되나?
임대차 3법의 핵심 축 전월세상한제, 언제 어떻게 적용되나?
Q. 전월세상한제란?
A. 세입자가 '계약갱신청구권'을 사용하여 기존의 임대차 계약을 연장할 때, 집주인이 보증금이나 월세를 기존 계약액의 5%를 초과하여 올릴 수 없도록 상한을 둔 제도입니다. 갱신 계약 시, 집주인이 주변 시세가 올랐다는 이유로 임대료를 과도하게 올리는 것을 막기 위한 '임대료 인상 브레이크' 장치입니다.
Q. 왜 '계약갱신청구권'과 '세트'인가요?
A. 전월세상한제는 독립적으로 존재하는 제도가 아니라 오직 '계약갱신청구권'을 행사할 때만 적용되기 때문입니다. 즉, 기존 세입자가 계약 갱신을 요구하는 상황에만 '5% 룰'이 작동하며 집주인이 새로운 세입자와 신규 계약을 맺을 때에는 이 룰이 적용되지 않습니다.
| 구분 | 갱신 계약 (기존 세입자) | 신규 계약 (새로운 세입자) |
|---|---|---|
| 핵심 상황 | 세입자가 '계약갱신청구권'을 사용하여 2년 더 연장 | 기존 세입자가 나가고 새로운 세입자와 계약 |
| 전월세상한제 | 적용 (O) | 적용되지 않음 (X) |
| 임대료 결정 | 기존 계약액의 5% 이내에서 협의 | 집주인이 주변 시세에 맞춰 자유롭게 결정 |
Q. 5%는 어떻게 계산하고, 무조건 5%를 올려줘야 하나요?
A. 5%는 '상한선'일 뿐 무조건 5%를 올려줘야 하는 의무는 없습니다. 최종 인상률은 5% 범위 내에서 집주인과 세입자가 서로 협의하여 결정해야 합니다. 만약 협의가 되지 않으면 분쟁조정위원회 등을 통해 조정을 받을 수 있습니다.
[계산 예시]
- 상황: 보증금 5억 원의 전세 계약을 갱신
- 5% 상한 금액: 5억 원 X 5% = 2,500만 원
- 결론: 집주인은 최대 5억 2,500만 원까지만 보증금 증액을 요구할 수 있습니다.
Q. 이 제도의 '부작용(한계)'은 무엇인가요?
A. '이중가격(이중구조) 현상'이라는 뚜렷한 부작용을 낳았습니다.
| 부작용 | 설명 |
|---|---|
| 이중가격 현상 | 동일한 아파트, 동일한 평형이라도 '갱신 계약' 매물과 '신규 계약' 매물 사이에 수억 원의 가격 차이가 발생하는 현상.집주인들은 갱신 계약 시 5%밖에 올리지 못하는 손실을, 새로운 세입자와의 계약에서 한꺼번에 만회하기 위해 신규 매물의 시세를 대폭 올려서 내놓기 시작했습니다.이로 인해 새로 집을 구하는 세입자들의 주거비 부담이 오히려 급격하게 커지는 결과를 낳았습니다. |
| 집주인의 실거주 증가 | 4년 동안 시세만큼 임대료를 올리지 못할 바에 차라리 '직접 들어가 살겠다'고 하면서 갱신을 거절하고 기존 세입자를 내보내는 경우가 증가했습니다. 이는 시장의 전세 매물 감소로 이어졌습니다. |