임차권등기명령 신청과 필수 서류
임차권등기명령 신청과 필수 서류
Q. 전세 계약 기간이 끝났는데 집주인이 보증금을 안 돌려 줍니다. 당장 다른 지역 곳으로 이사를 가고 전입신고도 옮겨야 하는데, 그냥 이사가도 보증금을 안전하게 돌려받을 수 있나요?
A. 절대 그냥 이사 가시면 안 됩니다. 전입신고를 다른 곳으로 옮기거나 짐을 빼는 순간 법적인 보호막(대항력과 우선변제권)이 완전히 사라져 보증금을 돌려받지 못할 수 있습니다. 반드시 법원에 '임차권등기명령'을 신청해 등기부등본에 기재된 것을 확인한 후에 이사를 가야 합니다. 임차권등기가 완료되면 이사를 가고 전입신고를 옮기더라도 법적으로 기존의 대항력과 우선변제권이 그대로 유지되어 보증금을 안전하게 지킬 수 있습니다.
■ 임차권등기명령 효과
① 이사 · 전입신고 후에도 대항력 유지
집을 비워주고 다른 곳으로 주민등록(전입신고)을 옮기더라도, 기존 주택에 대한 대항력과 우선변제권이 상실되지 않고 그대로 유지됩니다.
② 집주인에 대한 압박
등기부등본 「을구」에 '이 집주인은 세입자에게 보증금을 돌려주지 않았다'는 사실이 빨간 줄로 기록됩니다. 해당 내용이 기입돼 있다면 새로운 세입자가 들어오기를 꺼리기 때문에 집주인에게는 보증금 반환을 서두르게 할 압박으로 작용합니다.
③ 지연 이자 청구 가능
임차권등기가 완료되고 실제로 집을 비워준(명도) 날부터는, 집주인에게 법적 지연 이자를 청구할 수 있습니다.
Q. 언제 신청 가능한가요?
A. 계약 만료 전에는 신청할 수 없습니다. 계약이 종료되었거나 합법적으로 해지된 이후에만 가능합니다. 또한 보증금 전부를 비롯해 일부(예: 2억 중 1억만 돌려 받음)만 돌려받은 경우에도 신청할 수 있습니다.
■ 임차권등기명령 신청 시 필수 서류
- 임차권등기명령 신청서 (법원 양식 작성)
- 임대차 계약서 사본 (확정일자가 찍혀있어야 함)
- 주민등록등본 및 초본 (주소 변동 내역 포함, 주소 전입일자 확인용)
- 부동산 등기부등본
- 계약 해지 증빙 서류: 계약이 끝났음을 집주인에게 알린 증거 자료(예: 만기 2~6개월 전 집주인과 나눈 문자 메시지, 메신저 캡처 화면, 통화 녹음 파일, 내용증명서 등)
- 도면 (건물의 일부분만 임차한 경우에 한함)
Q. 주의 사항은 없나요?
A. 법원에 임차권등기명령을 신청하고 접수증을 받았다고 해서 바로 이사하면 절대 안 됩니다. 법원의 심사를 거쳐 실제 등기부등본에 임차권등기가 기록된 것을 확인한 후에 이사를 가야 효력이 발생합니다(통상 신청 후 등기부 기재까지 약 2주~3주 소요). 또한 임차권등기 신청에 들어간 비용(인지대, 송달료, 법무사 대행 비용 등)은 법적으로 집주인에게 모두 청구해 받아낼 수 있습니다.