전월세 계약 연장 방법
전월세 계약 연장 방법
Q. 전월세 계약을 연장하는 3가지 방법은 무엇인가요?
A. 계약 만료를 앞두고 임대료를 어떻게 할 것인지, 서로 어떤 의사를 주고받았는지에 따라 크게 '합의 갱신', '묵시적 갱신', '계약갱신청구권 사용'의 3가지 길로 나뉩니다. 이 3가지는 '중도 해지 가능 여부'와 '청구권 소진 여부'에서 엄청난 차이를 가져옵니다.
■ 가장 중요한 차이점 4가지를 먼저 표로 비교해 보겠습니다.
| 구분 | ① 묵시적 갱신 | ② 계약갱신청구권 사용 | ③ 합의 갱신 |
|---|---|---|---|
| 어떻게 성립되나요? | 만기 6개월~2개월 전까지 서로 아무 말 없이 지나갔을 때 | 세입자가 "청구권 쓸게요!"라고 명확히 요구했을 때 | 쌍방이 새로운 조건에 합의하여 재계약할 때 |
| 임대료 (보증금/월세) | 기존과 100% 동일 (동결) | 최대 5% 이내에서 인상 가능 | 제한 없음 (서로 합의한 대로) |
| 세입자의 중도 해지 | 언제든 가능(통보 후 3개월 뒤 효력 발생) | 언제든 가능(통보 후 3개월 뒤 효력 발생) | 원칙적으로 불가능(일반 계약처럼 세입자가 다음 세입자를 구하고 복비 부담) |
| 청구권(1회) 소진 여부 | 소진 안 됨(나중에 원할 때 또 쓸 수 있음) | 소진됨(일생에 단 한 번 쓴 것임) | 소진 안 됨(단, 계약서에 '청구권 사용' 명시 시 소진됨) |
1. 묵시적 갱신 (세입자에게 가장 유리)
Q. 서로 아무 말 없이 만기가 지나면 어떻게 되나요?
A. 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지, 집주인도 세입자도 "나가라", "올려달라" 아무런 말이 없었다면 '묵시적 갱신(자동 연장)'이 성립됩니다.
- 효과: 이전 계약과 '완전히 동일한 조건(임대료 동결)'으로 2년 더 살 수 있습니다.
- 초강력 혜택: 세입자는 살다가 중간에 이사 가고 싶으면 언제든 "나갈게요"라고 말할 수 있고, 3개월 뒤에 집주인은 무조건 돈을 내어주어야 합니다. 게다가 소중한 '계약갱신청구권' 카드도 쓰지 않고 그대로 아껴둔 상태가 됩니다.
2. 계약갱신청구권 사용 (세입자의 방패)
Q. 집주인이 임대료를 너무 많이 올려달라고 하거나 나가라고 하면요?
A. 이때 세입자가 꺼내 드는 방패가 바로 '계약갱신청구권'입니다.
- 효과: 집주인이 거절할 수 있는 합당한 사유(실거주 등)가 없다면 무조건 2년 더 살 수 있으며, 임대료 인상은 5% 이내로 묶어둘 수 있습니다.
- 주의점: 묵시적 갱신과 마찬가지로 세입자는 언제든 중도 해지(3개월 뒤 효력)가 가능하지만, 이 카드는 일생에 단 한 번뿐이므로 '이번에 청구권을 사용했다'는 사실이 확정됩니다.
3. 합의 갱신 (자유로운 재계약)
Q. 서로 기분 좋게 협의해서 새로 계약서를 쓰면 어떻게 되나요?
A. 임대료를 5% 이상 올리기로 합의했거나, 혹은 내리기로 합의하는 등 양 당사자가 자유롭게 조건을 변경하여 새롭게 계약하는 방식입니다.
- 주의점 (중도 해지 불가): 합의 갱신은 '완전히 새로운 계약'이므로, 중간에 세입자가 나가고 싶다고 마음대로 나갈 수 없습니다. 일반 계약과 똑같이 세입자가 새로운 세입자를 구해놓고, 중개수수료(복비)도 부담해야 나갈 수 있습니다.
- 특약 작성의 중요성: 만약 임대료를 5% 이내로 올리면서 합의 갱신을 할 때, 계약서에 "이 계약은 계약갱신청구권을 사용한 계약임"이라고 명시하면 청구권이 소진된 것으로 봅니다. 명시하지 않았다면 합의 갱신으로 보아 세입자는 나중에 청구권을 한 번 더 쓸 수 있습니다.