살던 집이 경매로 넘어갈 때
살던 집이 경매로 넘어갈 때
Q. 살던 집이 경매로 넘어갔습니다. 세입자는 어떻게 해야 하나요?
A. 법원으로부터 경매 통지서를 받았다면 세입자는 법원에 "내 보증금도 경매 낙찰 대금에서 빼주세요!"라고 요구하는 '배당요구'를 할지, 아니면 배당요구를 포기하고 "난 돈 다 받을 때까지 여기서 안 나가겠다!"라고 버티는 '대항력 유지'를 할지 중대한 선택을 해야 합니다.
Q. 나의 순위에 따른 생존 전략은 무엇인가요?
A. 등기부등본을 떼어보고 내 전입신고(확정일자) 날짜가 은행 대출(근저당)보다 빠른지(선순위), 늦은지(후순위)를 먼저 파악해야 합니다.
| 나의 순위 | 세입자 생존 전략 | 결과 및 대응 |
|---|---|---|
| 선순위 세입자(대출보다 먼저 들어옴) | 전략의 자유 (배당요구 OR 대항력 유지 선택 가능)가장 안전한 상태입니다. 이사 가고 싶으면 배당요구를 하고, 계속 살고 싶으면 안 해도 됩니다. | ① 배당요구 시: 법원에서 돈을 받음. 만약 낙찰가가 낮아 돈을 다 못 받으면? 모자란 돈은 새 집주인(낙찰자)이 물어내야 함. ② 배당요구 안 할 시: 새 집주인이 내 보증금 100%를 떠안게 되므로, 만기 때 새 주인에게 돈을 받고 나가면 됨. |
| 후순위 세입자(대출보다 늦게 들어옴) | 무조건 '배당요구' 필수 (선택의 여지 없음)대항력이 없으므로 새 집주인에게 "돈 달라"고 버틸 권리가 아예 없습니다. 배당요구 기한 내에 무조건 법원에 배당요구를 해야 합니다. | ① 배당요구 시: 은행이 먼저 돈을 가져가고 남은 돈이 있으면 순서대로 받음. (못 받은 돈은 날리게 됨) ② 배당요구 안 할 시: 법원에서도 돈을 한 푼도 안 주고, 새 주인은 나를 강제로 쫓아낼 수 있음. |
Q. 선순위 세입자는 무조건 배당요구를 하는 게 유리한가요?
A. 그렇지 않습니다! 배당요구를 하는 순간 '계약 해지'의 의사로 간주됩니다.
만약 그 집의 시세가 뚝 떨어져서 경매 낙찰가가 너무 낮게 예상된다면 아무도 낙찰을 받지 않아 경매가 한없이 길어질 수 있습니다. 이때 배당요구를 취소하고 싶어도 마음대로 취소할 수 없습니다. 따라서 선순위 세입자는 경매 전문가와 상담하여 상황을 지켜보다가 가장 유리한 쪽을 선택하는 눈치 게임이 필요합니다.