무단 '전대차'의 위험성 (몰래 룸메이트, 에어비앤비 돌리기)
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Q. 무단 전대차란 무슨 뜻인가요?
A. 세입자(임차인)가 집주인(임대인)의 동의 없이 자신이 빌린 방이나 집 전체를 다른 제3자(전차인)에게 다시 임대(월세, 룸메이트, 단기 임대, 에어비앤비 등)하는 행위를 말합니다. 민법 제629조는 "임차인은 임대인의 동의 없이 그 권리를 양도하거나 임차물을 전대하지 못한다"고 명시하고 있습니다.
Q. 왜 집주인 몰래 방을 나눠 쓰거나 재임대하면 안 되나요?
A. 계약서 도장을 찍은 세입자 본인은 물론, 돈을 내고 새로 들어온 사람(전차인)까지 모두 법적 보호를 받지 못하고 쫓겨나게 됩니다.
| 대상 | 발생하는 법적 리스크 및 불이익 |
|---|---|
| 원래 세입자(임차인) | - 즉시 계약 해지 및 퇴거: 집주인은 무단 전대를 이유로 그 즉시 계약을 해지하고 방을 비우라고 요구할 수 있습니다. - 손해배상 의무: 만약 새로 들어온 사람이 집을 파손하거나 불을 내면 원래 세입자가 집주인에게 100% 손해를 배상해야 합니다. |
| 새로 들어온 사람(전차인) | - 법적 권리 제로(0): 집주인에게 어떠한 대항력도 주장할 수 없습니다. 집주인이 "나가라"고 하면 보증금도 받지 못한 채 그날로 당장 짐을 싸서 나가야 합니다. - 전입신고/확정일자 무효: 전입신고를 하더라도 집주인의 동의 없는 전대차는 법적 효력이 없어 보증금을 보호받지 못합니다. |
Q. 예외적으로 허용되는 경우는 전혀 없나요?
A.
- 집주인의 사전 동의(서면 동의)를 얻은 경우: 계약서 특약에 "전대차를 허용한다"는 문구를 넣거나, 집주인의 동의서를 받아두면 아무런 문제가 없습니다.
- 건물의 '소부분'을 임대하는 경우 (민법 제632조): 큰 집에서 남는 작은 방 한 칸을 룸메이트에게 빌려주는 수준은 예외적으로 집주인 동의 없이 가능합니다. 하지만 이 역시 계약서 자체에 "방 한 칸도 제3자 사용 금지"라는 특약이 적혀 있다면 계약 위반으로 쫓겨날 수 있어 주의해야 합니다.