전세 만기 전 이사 시 중개수수료(복비)의 진실

전세 만기 전 이사 시 중개수수료(복비)의 진실

Q. 계약 만기를 못 채우고 이사할 때, 복비는 무조건 세입자가 내야 하나요?

A. 아닙니다. 많은 분들이 "세입자가 중간에 나가면 당연히 세입자가 복비를 내야지!"라고 알고 있지만 이는 법이 아니라 '오랜 관행'입니다.

새로운 세입자를 구하는 계약의 당사자는 '집주인'과 '새 세입자'입니다. 따라서 법적으로 중개수수료를 낼 의무는 '집주인'에게 있습니다. (국토교통부 유권해석 및 판례)

Q. 법은 집주인이 내라고 하는데, 왜 현실에서는 세입자가 내나요?

A. 계약 기간 중에는 세입자가 마음대로 계약을 깰 수 없기 때문입니다.

집주인 입장에서는 "계약 기간이 남았으니 보증금을 못 돌려준다!"라고 버틸 권리가 있습니다. 그래서 세입자가 "제가 복비도 내고, 새 세입자도 구해놓고 나갈 테니 제발 계약을 해지하고 보증금을 돌려주세요"라고 합의를 요청하는 것입니다. 즉, 세입자가 내는 복비는 법적 의무가 아니라 '계약 조기 해지에 대한 위약금(합의금)' 성격입니다.

Q. 만약 '묵시적 갱신'이나 '계약갱신청구권'으로 살던 중이라면요?

A. 이때는 상황이 180도 달라져서 집주인이 무조건 복비를 내야 합니다.

묵시적 갱신이나 갱신청구권을 사용해 연장된 계약은, 법적으로 세입자가 '언제든지' 계약 해지를 통보할 수 있고, 통보 후 '3개월'이 지나면 법적으로 계약이 정상 종료됩니다. 즉, 정상적으로 계약이 끝난 것이므로 다음 세입자를 구하는 복비는 당연히 집주인이 부담해야 합니다.

Q. 억울한 분쟁을 피하려면 어떻게 해야 하나요?

A. 애초에 처음 계약서를 쓸 때, 이 상황에 대한 '특약'을 명확히 적어두는 것이 가장 깔끔합니다.

[분쟁 예방 특약 예시]

• "계약 만기 전 임차인의 사정으로 퇴거 시, 신규 임차인 주선 및 중개수수료는 임차인이 부담하기로 한다. 단, 만기 O개월 전부터는 임대인이 부담한다."