‘전월세 안정화 가능할까?’ 민간임대 공급대책의 현실

‘전월세 안정화 가능할까?’ 민간임대 공급대책의 현실

Q. 정부가 추진하는 민간임대 공급대책의 핵심 내용은 무엇인가요?

A. 개인 집주인 대신 기업이 대규모 자본을 투입해 10년 이상 안정적으로 거주할 수 있는 임대주택을 짓고 운영하도록 유도하는 정책입니다.

그동안 전세 사기나 깡통전세 문제가 빈번했던 이유는 자본력이 부족한 개인이 임대인이었기 때문입니다. 이를 해결하기 위해 든든한 기업이 임대인이 되어 보증금 떼일 걱정 없이 장기간 거주할 수 있고, 커뮤니티 등 다양한 주거 서비스까지 제공하는 양질의 민간임대주택을 대폭 늘리겠다는 것이 이 대책의 핵심 취지입니다.

Q. 세입자에게는 좋은 제도 같은데 기업(건설사)들은 왜 참여를 꺼리고 있나요?

A. 가장 큰 이유는 공사비 폭등과 고금리로 인한 수익성 악화 때문입니다. 한마디로 수지타산이 안 맞는 장사입니다.

아파트를 지어 일반 분양을 하면 단기간에 수천억 원의 투자금을 회수할 수 있습니다. 하지만 임대주택은 막대한 건설 비용을 투입하고도 10년 이상 자금이 묶인 채 매월 임대료만 받아야 합니다. 최근 PF(프로젝트파이낸싱) 금리가 치솟고 건축비가 폭등한 상황에서 기업 입장에서는 은행 이자조차 갚기 버거운 구조라 선뜻 뛰어들지 못하고 있습니다.

Q. 자금이나 공사비 문제 외에 법적인 규제 등 문제점은 없나요?

A. 연 5%의 임대료 인상 제한과 수백 채 보유에 따른 보유세 폭탄이 사업 진입을 가로막는 치명적 한계입니다.

기업이 임대주택 수백, 수천 세대를 짓고 보유하게 되면 취득세, 재산세, 특히 종합부동산세 등 어마어마한 징벌적 세금을 맞게 됩니다. 게다가 물가가 아무리 올라도 임대료는 1년에 5% 이내로만 올려야 하는 강력한 가격 통제를 받습니다. 종부세 합산 배제 등 파격적인 세금 감면이나 규제 완화 없이는 기업이 정상적으로 임대 사업을 유지하기 어렵습니다.

Q. 이 공급대책이 한계를 극복하고 실제 전월세 시장 안정화로 이어지려면 정부는 어떤 해결책을 내놓아야 할까요?

A. 민간 자본을 유인할 수 있는 저리 자금 지원과 세금·임대료 규제 완화가 선행되어야 합니다. 가장 큰 부담인 초기 자금 조달을 위해 주택도시기금 등을 통한 1~2%대 저금리 대출 지원이 필수적입니다. 또한 임대 목적으로 장기 보유하는 주택에 대해서는 다주택자 중과세를 폐지 수준으로 감면해 주고 초기 임대료 산정이나 인상률을 시장 상황에 맞게 어느 정도 자율에 맡기는 유연한 접근이 필요합니다. 적정 수익이 보장되어야만 기업이 움직이고 비로소 공급이 늘어날 수 있습니다.