‘내 집에 들어가 사는데 전세사기범 된다고?’ 전세퇴거자금대출 한도 규제

‘내 집에 들어가 사는데 전세사기범 된다고?’ 전세퇴거자금대출 한도 규제

Q. 전세퇴거자금대출(전세보증금 반환대출)이란 정확히 어떤 대출이며 일반 주담대와 어떤 점이 다른가요?

A. 전세 계약이 만료되었을 때 임대인이 세입자에게 보증금을 돌려주기 위해 해당 주택을 담보로 임대인 명의로 받는 목적성 주택담보대출입니다.

일반적인 주택담보대출은 대출금이 집주인의 계좌로 입금되지만 전세퇴거자금대출은 대출금의 융통이나 다른 자금으로 사용을 원천 차단하기 위해 은행이 세입자의 계좌로 직접 송금하는 것이 원칙입니다. 또한 이 대출을 이용하면 대출 기간 동안 추가로 주택을 매수하는 것이 엄격히 금지됩니다.

Q. 최근 실거주를 목적으로 자기 집에 들어가 살려던 많은 집주인들이 문제를 제기하는 근본적 이유는 무엇인가요?

A. 정부의 강력한 가계부채 관리 방안(6·27 대책)으로 수도권과 규제지역 내 주택의 대출 한도가 1억 원으로 제한됐기 때문입니다. 원래는 주택 가격 대비 담보 여력인 LTV와 소득 범위 내에서 세입자의 보증금 전액을 대출받을 수 있었습니다.

하지만 급증하는 가계대출을 억제하기 위해 수도권 및 규제지역 내 주택은 생활안정자금 및 전세퇴거자금대출 한도가 연간 최대 1억 원 상한선으로 묶이면서 수억 원에 달하는 전세보증금을 내어줄 길이 막히게 되었습니다.

Q. 대출 한도가 다르게 적용되는 기준은 무엇인가요?

A. 가장 결정적인 차이는 임대차 계약 체결일과 주택 취득일이 2025년 6월 27일(대책 시행일) 이전인지입니다.

• LTV 범위 내 최대 가능자: 임대차 계약 체결일과 주택 취득일이 모두 2025년 6월 27일 이전인 집주인은 규제 소급적용 배제 원칙에 따라 LTV 한도 내에서 전세 보증금 전액(DSR 심사 적용)을 대출받을 수 있습니다.
• 1억 원 상한 제한자: 주택 취득일이나 계약일 중 하나라도 2025년 6월 27일 이후에 진행된 경우에는 수도권 기준 최대 1억 원의 상한 제한을 받게 됩니다.
• 대출 불가능자: 다주택자(2주택 이상)의 경우 수도권 및 규제지역에서는 전세퇴거대출 신청 자체가 원칙적으로 불가능합니다.

Q. 대출 한도가 부족하거나 규제에 묶인 집주인들에게 남은 현실적인 우회로가 있나요?

A. 정부의 DSR 규제나 시중은행 가계대출 용도 제한에서 비교적 자유로운 합법적 사금융을 이용하는 것입니다. 단, 다음 사항을 필수로 체크하는 게 좋습니다.

• 금리 수준: 시중은행보다 이자가 월등히 높으므로 감당 가능한 금리인지 여러 업체를 철저히 비교해야 합니다.
• 실행 일정(속도): 세입자가 이사 나가는 날짜에 맞춰 지연 없이 얼마나 빠르고 확실하게 자금이 입금되는지 확인해야 전세금 반환 사고를 막을 수 있습니다.
• 중도상환수수료: 대부업 대출은 통상 3년 이내 조기 상환 시 1~2% 내외의 중도상환수수료가 발생하므로 단기간 쓰고 갚을 계획이라면 수수료율이 얼마나 되는지 반드시 따져봐야 합니다.