원상복구, 어디까지 해줘야 할까?
- 원상복구의무
원상복구, 어디까지 해줘야 할까?
Q. '원상회복의무'란 무엇인가요?
A. 원상회복의무(민법 제615조, 제654조 준용)는 빌려 쓴 물건을 원래 상태로 돌려놓는 것입니다. 대법원은 원상회복의 구체적인 범위와 의무는 계약 체결 경위, 계약 내용, 임대 당시의 상태, 임차인이 수리하거나 변경한 내용 등을 종합적으로 고려하여 개별 판단해야 한다고 보고 있습니다.
Q. 임차인이 원상복구 해야 하는 범위는 어디까지인가요?
A. 사용하면서 세월에 의해 낡은 부분(통상손모)은 임대료에 감가상각비가 포함되어 있다고 보아 원상복구 의무가 없다고 판단합니다. 반면, 고의 및 부주의로 인한 파손이나 임의로 바꾼 인테리어는 원래대로 복구합니다.
| 구분 | 원상복구 범위 (임차인 과실/임의 변경) | 안 해도 되는 범위 (통상손모/자연 노후화) |
|---|---|---|
| 벽지 및 장판 | • 반려동물이 물어뜯거나 긁어서 훼손된 벽지 • 비정상적인 오염(낙서, 곰팡이 방치 등) • 무거운 가구를 끌거나 떨어뜨려 파손된 장판 | • 햇빛에 자연스럽게 색이 바랜 벽지 • 가구, 냉장고 무게로 인해 눌린 장판 • 일상적인 주거 생활 중 생긴 미세한 흠집 |
| 욕실 및 주방 | • 흡연으로 인해 변색된 욕실 천장 및 타일 • 물건 낙하로 인해 깨진 세면대 또는 양변기 | • 오래 사용하여 수명이 다한 수전/밸브 • 시간 경과에 따라 변색된 욕실 타일 |
| 시설 및 인테리어 | • 임대인 동의 없이 임의로 설치한 칸막이/인테리어 • 집주인과 상의 없이 교체한 도어락 • 에어컨 등 설치를 위한 타공 | • 계약 전 이미 설치되어 있던 전 임차인의 인테리어 • 시계, 액자 등 일상적인 못 박기(단, 다수의 못을 박거나 벽을 훼손한 경우 원상복구할 수 있음) |
Q. 전 임차인이 설치해 둔 시설(인테리어)을 권리금을 주고 그대로 인수하여 영업했습니다. 나갈 때 제가 설치하지 않은 시설까지 전부 철거해야 하나요?
A. 네, 철거해야 할 수 있으므로 계약 시 반드시 확인해야 합니다.
- 대법원 판례: 이전 임차인의 커피전문점 시설을 인수하여 영업한 현재 임차인에게 본인이 직접 설치하지 않은 이전 인테리어 시설까지 철거하고 원상회복할 의무가 있다고 판결했습니다.
- 실무 대처법: 기존 시설이 있는 상가를 인수할 때는 임대차 계약서 작성 단계에서 ‘이전 임차인이 설치한 시설물에 대한 철거 의무는 현재 임차인에게 승계되지 않는다’는 특약을 명시해야 퇴거 시 거액의 철거비 폭탄을 피할 수 있습니다.
Q. 임대인과 세입자 간 원상회복 분쟁을 예방하기 위해 꼭 챙겨야 할 사항은 무엇인가요?
A. 계약 시작 전 사전 기록, 특약 검토, 분쟁 시 조정제도 3가지를 챙겨야 합니다.
| 실무 방어 3단계 | 실천 요령 |
|---|---|
| 1. 입주 시 증거 확보 | 입주 당일 벽지, 장판, 싱크대, 창틀 등 주요 부위를 날짜가 나오는 사진이나 동영상으로 꼼꼼히 촬영하여 기록을 남겨둡니다. |
| 2. 계약서 구체적 특약 | 원상회복한다는 포괄적 문구 대신 ‘임차인이 직접 설치·훼손한 부분에 한하여 원상회복한다’처럼 책임 범위를 명시합니다. (전대차 시에는 실제 훼손 원인 제공자와 각 계약관계 특약을 필히 대조) |
| 3. 소송 전 조정신청 | 분쟁이 터졌을 때 바로 소송으로 가기보다, '주택임대차분쟁조정위원회' 등을 통해 합리적인 조정을 먼저 해봅니다. |