집주인이 반전세, 월세 전환 요구할 때 세입자 대처 가이드
집주인이 반전세, 월세 전환 요구할 때 세입자 대처 가이드
Q. 최근 이슈가 되는 '법정 전월세 전환율'이란 무엇인가요?
A.전세 보증금의 전부 또는 일부를 월세로 바꿀 때, 집주인이 세입자에게 요구할 수 있는 월세의 상한선을 법으로 정해둔 비율입니다.
Q. 법정 전월세 전환율은 어떻게 계산하나요?
A. 주택임대차보호법에 따르면 [① 연 10%] 와 [② 한국은행 기준금리 + 연 2.0%] 중 더 낮은 비율을 적용해야 합니다. 26년 8월 기준 현재 기준금리(2.75%)에서는 ②번이 적용돼 법정 전환율 상한선은 4.75%가 됩니다.
| 구분 | 계산 방법 |
|---|---|
| 가정 상황 | 기존 전세 3억 원 ➡️ 보증금 2억 원 + 나머지 1억 원을 월세로 전환 |
| 연간 월세 산출 | 전환되는 보증금(1억 원) × 4.75% = 연 475만 원 |
| 월세 한도 | 연 475만 원 ÷ 12개월 = 월 39만 5,833원 |
Q. 계약 갱신 시 집주인이 월세(반전세)로 바꾸자고 요구하면 세입자는 무조건 따라야 하나요?
A. 세입자에게는 거절할 권리가 있습니다.
- 상호 합의 필수: 전세를 월세로 전환할 경우, 반드시 세입자의 동의가 있어야만 합니다.
- 계약갱신청구권 활용: 세입자가 계약갱신청구권을 사용하여 재계약을 요구할 때, 세입자가 동의하지 않으면 집주인은 기존대로 전세 형태를 유지해야 합니다. 단, 기존 보증금의 최대 5%까지만 인상을 요구할 수 있습니다.
Q. 전월세 전환율 상한선은 신규 계약에도 적용되나요?
A. 신규 계약에는 적용되지 않습니다.
- 적용 범위의 한계: 법정 전월세 전환율은 기존 세입자가 계약을 갱신(연장)할 때만 보호를 받을 수 있는 조항입니다.
- 신규 계약 주의점: 새로운 집주인과 처음 임대차 계약을 맺거나, 기존 세입자가 나가고 새로운 세입자가 들어오는 경우에는 집주인이 시장 시세에 맞춰 자유롭게 전월세 비율과 금액을 정할 수 있습니다. 따라서 이사할 때는 주변 반전세 시세를 철저히 비교해 보아야 합니다.