갑자기 말 바꾼 세입자, 갱신권 번복 가능할까?
갑자기 말 바꾼 세입자, 갱신권 번복 가능할까?
Q. 세입자가 갱신권을 쓰지 않겠다고 해서 매수인을 구해 매매계약을 체결했는데, 돌연 세입자가 갱신권을 행사합니다. 이 경우 매수인이 실거주를 이유로 갱신을 거절할 수 있나요?
A. 네, 가능합니다. 대법원 판례(2021다266631)에 따르면 임차인이 이미 기존 집주인에게 갱신요구권을 행사했더라도 새로운 매수인이 법정 기간 내에 소유권이전등기를 마치고 실거주를 이유로 갱신거절 의사를 표시한다면 거절할 수 있습니다.
Q. 실거주 목적으로 세입자의 갱신을 거절할 때, 집주인이 말로만 "내가 들어가 살겠다"고 주장해도 법원에서 인정받나요?
A. 인정받지 못합니다. 대법원 판례(2022다279795)는 실거주 의사의 입증 책임이 임대인(집주인)에게 있음을 명확히 하였습니다. 따라서 구체적인 정황과 증거가 뒷받침되어야 합니다.
<실거주 진정성 판단 기준>
- 갱신거절 전후로 집주인이 실거주 의사와 모순되는 말이나 행동을 했는지 여부
- 집주인의 현재 주거 상황, 가족의 직장·학교 등 생활 환경적 요인
- 실제 이사를 가기 위해 기존 거주지 매각/임대차 계약을 추진하는 등의 구체적 준비 흔적
Q. 세입자가 수개월간 집을 보여주는 등 매도에 적극 협조해놓고 뒤늦게 말을 바꿨습니다. 이는 '신의성실의 원칙' 위반으로 무효화할 수 없나요?
A. 사실상 어렵습니다. 주택임대차보호법은 임차인에게 불리한 약정의 효력을 제한하는 강행규정(제10조)을 두고 있습니다.
- 사전 합의의 한계: 세입자가 사전에 "만기에 맞춰 나가겠다"고 구두 합의를 했거나 집 매도를 위해 협조했더라도 법이 보장한 법정 기간(만료 6개월~2.75개월 전) 내라면 계약갱신요구권을 행사할 수 있습니다.
- 기록의 중요성: 문자나 녹취 등의 기록이 세입자의 갱신권을 자동으로 소멸시키지는 못합니다. 다만, 이사비 지원이나 구체적인 퇴거일 등 '명도 합의가 실제로 성립했는지'를 증명하는 간접 자료로 활용할 수 있습니다.
Q. 세입자 변심을 막기 위해 매매계약서에 어떤 조항이 필요할까요?
- 서면 퇴거 의사 확인: 문자와 서면을 통해 임차인의 퇴거 예정일과 현재 갱신 의사 여부를 문서로 남겨둡니다.
- 명도 불이행 위험분담 특약:
- 이행의 기록 보관: 공인중개사의 중개 과정 대화, 문자, 통화 등을 모두 기록으로 남겨 명도 조건 합의 여부를 명확히 증명해 둡니다.