계약갱신요구권, 묵시적 갱신, 재계약의 중도해지 차이
계약갱신요구권, 묵시적 갱신, 재계약의 중도해지 차이
Q. 주택 임대차 갱신은 몇 가지 종류가 있나요?
A. 크게 3가지 종류가 있습니다.
- 임차인이 계약갱신요구권을 행사해 갱신
- 임대인과 임차인이 별다른 통지를 하지 않아 자동으로 연장되는 묵시적 갱신
- 양쪽이 기존 계약과 별개로 조건을 새로 정해 다시 계약을 체결한 합의 재계약
Q. 계약갱신요구권을 행사하고 나서 중도해지가 가능한가요?
A. 임차인은 갱신된 계약에 대해서도 언제든지 임대인에게 해지를 통지할 수 있고, 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 해지 효력이 발생합니다.
계약서에 ‘중도해지 불가’ 또는 ‘중도해지 시 위약금 부담’이라는 문구가 들어가 있더라도, 임차인에게 불리한 특약은 제한될 수 있습니다. 주택임대차보호법은 임차인에게 불리한 약정을 일정한 범위에서 무효로 보기 때문입니다.
Q. 묵시적갱신 후에 중도해지도 가능한가요?
A. 묵시적갱신은 임대차 기간이 끝나기 전까지 임대인과 임차인이 갱신 거절이나 조건 변경 통지를 하지 않아 기존 임대차와 같은 조건으로 다시 갱신되는 경우입니다. 임차인은 언제든지 계약을 해지할 수 있고 임대인이 통지를 받은 날로부터 3개월이 지나면 효력이 발생합니다.
Q. 합의 재계약한 경우도 중도해지할 수 있나요?
A. 이 경우 보증금, 월세, 기간, 특약 등을 새로 정하고 양쪽 모두 새로운 임대차계약을 체결한다는 의사가 있었다면 중도해지하기 어려울 수 있습니다.
계약서에 정한 중도해지 조항, 위약금 조항, 중개보수 부담 조항, 새 임차인 승계 조건 등에 따라 해지 가능 여부와 책임 범위가 달라질 수 있습니다. “새로운 임대차계약을 체결한다”는 식으로만 쓰지 말고 “본 계약은 임차인의 계약갱신요구권 행사에 따라 기존 임대차계약을 갱신하는 계약이다”라는 내용을 명시해야 추후 분쟁을 줄일 수 있습니다.
Q. 임차인이 꼭 기억해야 할 것이 있을까요?
A. 특약에 계약갱신요구권 행사에 따른 갱신인지 여부를 적고 중도해지를 원한다면 통지 과정을 증거로 남겨둡니다.
- 계약갱신요구권에 따른 갱신이라면 임차인이 중도해지할 수 있음
임대인이 중개보수나 위약금을 요구할 경우, 협의가 필요할 수 있습니다.
- 중도해지하려면 증거를 남길 수 있는 방법으로 통지
문자, 내용증명, 이메일 등 통지 도달과 통지일을 확인할 수 있는 방법을 사용해야 합니다. 특히 3개월 효력 발생 시점은 임대인이 통지를 받은 날로부터기 때문에 도달 시점이 중요합니다.
- 갱신계약서를 작성할 때는 계약갱신요구권 행사에 따른 갱신인지 여부를 특약사항에 포함
“본 계약은 임차인의 계약갱신요구권 행사에 따른 갱신계약이다”라는 내용을 남겨두는 것이 좋습니다.