매매 계약서 특약 작성 가이드

매매 계약서 특약 작성 가이드

Q. 집을 사고팔기로 했습니다. 수억 원이 오가는 계약인데, 어떤 특약을 넣어야 사기를 당하거나 손해를 보지 않을 수 있을까요?

A. 매매 계약에서 '특약'은 단순히 부가 사항이 아니라, 계약의 성패를 좌우하고 수천만 원의 손해를 막을 수 있는 가장 강력한 법적 방패이자 창입니다. 계약 과정에서 오고 간 모든 구두 약속과 조건은, 특약사항에 명확한 문장으로 기록해야만 비로소 법적인 힘을 갖게 됩니다.

■ 특약 작성의 4대 원칙

① 구체적으로 작성하라

’좋게 수리한다’ (X) → ‘A브랜드 B모델로 싱크대를 교체한다’ (O)

② 날짜와 금액을 명시하라

’잔금 전까지’ (X) → ‘2026년 5월 6일까지’ (O)

③ 모든 합의는 글로 남겨라

계약서에 없는 구두 약속은 법적 효력이 없습니다.

④ 책임 소재를 명확히 하라

’누가, 언제까지, 무엇을 책임진다’고 명확히 기재해야 분쟁을 막을 수 있습니다.

Q. 집을 사는 사람 입장에서는, 어떤 특약을 넣어야 안전하게 소유권을 넘겨받을 수 있나요?

A. 매수인은 등기부등본상의 '빚(권리 제한)'을 깨끗하게 정리하고, 계약 당시 상태 그대로의 집을 온전히 넘겨받는 것에 초점을 맞춰야 합니다.

■ 매수인(사는 사람)을 위한 필수 특약

① 근저당권 등 권리관계 말소 특약

(문구) '매도인은 잔금 지급일과 동시에 본 부동산에 설정된 근저당권(채권최고액 OOO원, XX은행), 가압류 등 일체의 제한물권을 상환하고 말소하며, 위반 시 매수인은 계약을 해지할 수 있고 그에 따른 손해배상을 청구할 수 있다.'

→ 내가 집을 사는 순간, 그 집에 걸려있던 모든 빚을 깨끗하게 정리하여 완전한 소유권을 확보하게 해주는 가장 핵심적인 안전장치입니다.

② 현 시설물 상태에서의 계약 특약

(문구) '본 계약은 매수인이 현장을 방문하여, 현재의 시설물 상태(수도, 난방, 전기, 누수 등)를 직접 확인하고 체결하는 계약이다.'

→ 이 문구는 잔금일 전에 매도인이 고의로 시설을 파손하는 것을 막는 역할을 합니다. 동시에, 계약 시점 이후에 발견된 노후화로 인한 하자에 대해서는 매도인에게 책임을 묻기 어려워지므로, 계약 전 집 상태를 매우 꼼꼼히 확인해야 합니다.

③ 매도인의 하자담보책임 명시 특약

(문구) '매도인은 잔금일로부터 6개월 이내에 발생하는 중대한 하자(누수, 보일러 파손, 상하수도 문제 등)에 대하여 하자담보책임을 진다.'

→ 이사 후 발견될 수 있는, 계약 당시에는 알 수 없었던 중대한 하자에 대해 매도인에게 수리 또는 배상을 요구할 수 있는 근거를 마련합니다.

Q. 집을 파는 사람 입장에서는, 어떤 특약을 넣어야 계약 파기나 추가 비용 발생 위험을 줄일 수 있나요?

A. 매도인은 매수인의 대금 지급 의무를 명확히 하고, 계약 이후에 발생할 수 있는 추가적인 책임 범위를 제한하는 것이 중요합니다.

■ 매도인(파는 사람)을 위한 필수 특약

① 잔금일 및 이사 일정 관련 특약

(문구) '잔금 지급 기일을 어길 경우, 본 계약은 별도의 통보 없이 자동 해제될 수 있으며, 계약금은 위약금으로 매도인에게 귀속된다.'

→ 매수인이 잔금을 늦게 치러 이사 계획 등에 차질이 생기는 것을 방지하고, 계약 이행을 강제하는 효과가 있습니다.

② 포괄적인 원상복구 및 정산 특약

(문구) '매수인은 현 시설물 상태를 인지하고 계약하며, 모든 시설물의 노후화 및 하자에 대해 인지한 것으로 본다. 잔금일 기준으로 공과금 및 관리비는 매도인이 정산하며, 이후 발생하는 모든 비용은 매수인이 부담한다.'

→ 계약 당시 확인된 사항 외에, 건물의 자연스러운 노후화 등으로 인한 문제에 대해 매도인의 책임 범위를 명확히 하여, 잔금일 이후 불필요한 분쟁에 휘말리는 것을 막아줍니다.

③ 각종 부담금 및 세금 부담 주체 명시 특약

(문구) '잔금일 이전에 부과된 재산세, 종합부동산세 등 제세공과금은 매도인이 부담하고, 잔금일 이후에 발생하는 제세공과금은 매수인이 부담한다.'

→ 세금 부과 기준일(재산세/종부세: 매년 6월 1일)과 실제 잔금일이 다른 경우 발생할 수 있는 세금 분쟁을 사전에 명확히 정리합니다.