주택 가계약금 반환 기준

주택 가계약금 반환 기준

Q. 집이 너무 마음에 들어서 일단 '가계약금'을 먼저 보냈습니다. 그런데 사정이 생겨서 계약을 취소해야 할 것 같아요. 아직 정식 계약서도 안 쓰고 도장도 안 찍었는데 당연히 돌려받을 수 있겠죠?

A. 아닙니다. '계약서를 쓰지 않았다'는 사실 만으로 가계약금을 돌려받을 수 있다고 장담할 수 없습니다. '가(假)계약'이란 표현은 일상에서 사용하는 용어이므로 법적 성질 역시 실질적 계약관계에 따라 달라 판단됩니다. 따라서 중요한 것은 돈을 보낼 당시 '계약의 중요한 내용'에 대해 서로 합의가 있었는지 여부가 가계약금 반환의 핵심 기준이 됩니다.

■ 대법원 판례에 따른 기준

[사례 A] 합의가 구체적인 경우 (돌려받기 어려움)

비록 정식 계약서는 쓰지 않았더라도 문자 메시지 등으로 총 매매목적물(물건 동호수), 매매대금, 잔금일, 계약서 작성일 등을 구체적으로 합의하고 가계약금을 보냈다면, 이는 정식 계약이 성립된 것으로 봅니다. 이때 계약을 파기하려면 가계약금이 아닌 '정식 계약금(통상 10%)'을 기준으로 포기하거나 배액 배상을 해야 할 수도 있어 매우 주의해야 합니다.

[사례 B] 합의 없이 돈만 보낸 경우 (돌려받을 가능성 있음)

매매 조건에 대한 구체적인 합의 없이 단순히 '매물을 선점해 두기 위해' 돈만 보낸 경우에는 계약의 본질적 내용이 확정되지 않았으므로 계약이 성립되지 않은 것으로 보아 부당이득 반환의 원칙에 따라 가계약금 전액을 돌려받은 판례가 있습니다(단, 입증 책임 등 분쟁 소지가 큼).