부동산 매매계약 파기 요건

부동산 매매계약 파기 요건

Q. 부동산 매매 계약을 했는데, 피치 못할 사정으로 계약을 파기해야 할 것 같습니다. 언제든 파기가 가능한가요?

A. 한번 체결한 계약은 금전 거래와 이해관계가 얽히기 때문에 마음대로 취소할 수 없습니다. 계약을 파기할 수 있는지, 그리고 파기했을 때의 대가(위약금)는 계약이 '어느 단계'까지 진행되었느냐에 따라 차이가 있습니다.

계약금만 주고받은 상태(중도금 지급 전)에서는 매도인과 매수인모두 일방적으로 계약을 파기할 수 있습니다. 단, 그에 상응하는 '금전적 대가(해약금)'를 치러야 합니다. 매수인은 지급한 계약금을 포기하면 계약을 해제할 수 있습니다. 매도인은 받은 계약금의 2배(배액)를 매수인에게 상환하면 계약을 해제할 수 있습니다.

Q. 중도금까지 입금했는데 계약을 깨고 싶으면 어떡하나요?

A. 중도금(일부라도)이 입금된 순간부터는 원칙적으로 일방적 파기 불가합니다. 법적으로 계약 이행에 착수한 것으로 보아, 어느 한쪽의 단순 변심에 의한 일방적인 계약 파기는 불가능합니다. (계약금 포기나 배액 배상으로도 파기할 수 없습니다.) 단, 계약 파기가 가능한 3가지 예외 요건이 있습니다.

① 합의 해제: 양 당사자가 서로 원만하게 합의하여 계약을 무효로 돌리는 경우(위약금 규모도 상호 협의)

② 특약 사항 위반: 계약서 특약에 명시된 중대한 조건을 한쪽이 어긴 경우(예시: "매도인이 잔금 전까지 근저당권을 말소하지 않으면 계약을 해제한다")

③ 채무 불이행: 매수인이 잔금 날짜가 지났는데도 잔금을 주지 않거나(이행지체), 매도인이 이중계약 등으로 집을 넘겨줄 수 없게 된 경우(이행불능). 이 경우 내용증명 등을 통해 계약을 강제 해제하고 손해배상을 청구할 수 있습니다.