중개대상물 확인·설명서 핵심 포인트

중개대상물 확인·설명서 핵심 포인트

Q. 부동산 계약을 할 때 계약서 뒤에 수십 장짜리 서류를 묶어서 주던데, 이게 정확히 무엇인가요? 그냥 중개사가 사인하라고 하니까 대충 읽고 사인해도 되나요?

A. 절대 대충 넘어가서는 안 됩니다! 그것은 바로 중개대상물 확인·설명서입니다. 공인중개사법에 따라 공인중개사가 계약 전에 '해당 물건의 권리관계, 상태, 세금 등을 직접 확인하고 조사해 보니 이렇다'라고 기록하여 의뢰인에게 설명하고 발급해 주는 공식 증명서입니다. 나중에 집에 하자가 발생하거나 사기를 당했을 때, 공인중개사에게 책임을 묻고 배상을 받을 수 있는 가장 결정적인 법적 증거가 되므로 꼼꼼히 확인해야 합니다.

Q. 서류 분량이 너무 많은데, 계약서 도장 찍기 전에 무엇을 중점적으로 봐야 하나요?

A. 다음 4가지 핵심 항목만큼은 공인중개사의 설명을 들으며 세세하게 확인해야 합니다.

① 대상물건의 표시 및 권리관계

• 소유자 일치 확인: 등기부등본상의 소유자와 실제 계약하러 온 사람이 일치하는지 확인합니다.
• 등기부 기재사항: 근저당권(은행 빚), 가압류, 가처분 등 내 보증금이나 소유권을 위협하는 채권이 정확히 기록되어 있는지 확인합니다.

② 실제 권리관계 또는 공시되지 않은 물건의 권리 사항

• 임차인 정보: 다가구주택 등의 경우 등기부에 나오지 않는 선순위 임차인들의 보증금 총액이 실제와 맞게 정확히 적혀있는지 확인해야 합니다.
• 유치권/법정지상권: 등기부에 공시되지 않는 특수 권리가 있는지 점검합니다.

③ 내·외부 시설물의 상태 및 벽면·도배 상태

• 하자의 공식 기록: 수도(수압), 배수, 난방, 승강기 작동 여부와 벽면 균열, 누수(벽지 얼룩)가 있는지 중개사가 직접 기재한 내용을 봅니다.

Tip) 시설물 상태를 '보통' 또는 '없음'으로 간략히 표기하는데 만약 집을 볼 때 누수 흔적이나 보일러 노후를 발견했다면, 반드시 '하자가 있음'으로 기록해 달라고 중개사에게 요구해야 나중에 수리비 분쟁에서 유리합니다.

④ 중개보수 및 실비의 금액과 산출내역

• 수수료 확인: 법정 상한 요율에 맞게 중개수수료가 정확히 계산되어 적혀있는지 확인하고, 잔금일에 지불할 수수료를 최종 협의합니다.

※ 중개대상물 확인·설명서는 매매나 임대차 계약서 작성과 동시에 교부 합니다. 개업공인중개사와 계약 당사자(매수인, 매도인 등)가 모두 서명하고 날인(도장)해야 효력이 완성되며 중개사는 확인·설명서 사본을 5년간(임대차는 3년간) 의무적으로 보관해야 합니다.