아파트 입주물량: 전세가와 매매가를 결정하는 핵심 공급 지표

아파트 입주물량: 전세가와 매매가를 결정하는 핵심 공급 지표

Q. 입주물량이란 정확히 무엇인가요?

A. 공사가 모두 끝나고 사람들이 당장 짐을 싸서 들어갈 수 있는 '신규 아파트의 공급(준공) 세대수'를 뜻합니다. 보통 아파트 청약(분양)을 하고 2~3년 뒤에 건물이 다 지어지면 비로소 사람들이 이사를 들어가게 되는데, 특정 지역에 특정 연도에 얼마나 많은 새 아파트가 입주를 시작하는지를 나타내는 절대적인 '공급 데이터'입니다.

Q. 왜 전문가들은 금리나 호재보다 '입주물량'을 가장 먼저 보라고 하나요?

A. 부동산 시장을 지배하는 '수요와 공급의 법칙'을 가장 정직하게 보여주기 때문입니다. 아무리 교통 호재(GTX 등)가 터지고 학군이 좋은 동네라도 단기간에 수만 세대의 새 아파트가 하늘에서 쏟아지면 버텨낼 재간이 없습니다.

Q. 이른바 '입주 폭탄'이 터지면 동네 집값에 어떤 일이 벌어지나요?

A. '전셋값 하락'을 시작으로 주변 구축 아파트의 매매가까지 영향을 미칩니다. 새 아파트 단지에 입주가 시작되는 약 2~3개월의 기간을 '입주장'이라고 부르며 이때 가격 경쟁이 벌어집니다.

1. 전세 물량 폭발: 분양 받은 사람 중 일부는 직접 안 살고 전세를 줘서 그 돈으로 분양 잔금을 치르려 합니다.
2. 세입자 모시기 경쟁: 수천 명의 집주인이 동시에 세입자를 구하다 보니 잔금 날짜에 쫓겨 눈물을 머금고 전세 가격을 수천만원씩 내립니다.
3. 블랙홀 현상: 새 아파트 전세가 너무 싸게 나오니 주변 낡은 아파트에 살던 세입자들까지 짐을 싸서 새 아파트로 옮겨갑니다.
4. 구축 가격 폭락: 주변 낡은 아파트 집주인들은 기존 세입자에게 돌려줄 돈이 없어(역전세) 급매로 집을 던지게 되고 결국 동네 전체의 매매 가격이 떨어집니다.