집값을 좌우하는 보이지 않는 부동산의 불패 공식 '학군'
집값을 좌우하는 보이지 않는 부동산의 불패 공식 '학군'
Q. 부동산에서 말하는 '학군'이란 정확히 무엇인가요?
A. 자녀를 키우는 부모들이 선호하는 '명문 학교(초·중·고)'와 대한민국 최고 수준의 '학원가'가 밀집해 있는 교육 환경 환경적 입지를 뜻합니다. 단순히 "집 주변에 학교가 많다"는 뜻이 아닙니다. 특목고·자사고 및 명문대 진학률이 높은 명문 중·고등학교가 위치해 있고, 방과 후 교육을 책임질 대형 학원가가 촘촘히 형성되어 있어 "자녀 교육을 위해 일부러 이사를 가고 싶어 하는 수요가 끊임없이 유입되는 지역"을 학군지라고 부릅니다.
Q. 대한민국을 대표하는 3대 학군지는 어디인가요?
A. 서울의 '대치동', '목동'과 경기도의 '중계동'을 꼽으며, 전국적으로는 대구 '수성구', 대전 '둔산동' 등이 대표적입니다.
| 학군지 이름 | 세부 위치 | 특징 |
|---|---|---|
| 대치동 학군 | 서울 강남구 | 대한민국 사교육의 심장부. 수천 개의 학원이 밀집해 있으며, 전국에서 가장 높은 수준의 명문대 합격률을 자랑하는 명실상부한 원탑 학군지 |
| 목동 학군 | 서울 양천구 | 서부권 최강의 교육 특구. 전문직 종사자와 고소득층 부모들의 선호도가 매우 높으며, 중학교 학업성취도가 서울 최고 수준인 지역 |
| 중계동 학군 | 서울 노원구 | 강북 교육의 메카. 대치·목동에 비해 집값 진입 장벽이 상대적으로 낮아, 가성비 있게 자녀를 교육하려는 중산층의 수요가 끊이지 않는 곳 |
| 지방 광역 학군 | 대구 수성구 (범어동)대전 서구 (둔산동) | 서울 강남 못지않은 사교육 열풍과 명문 의대 진학률을 기록하는 지방 부동의 대장 학군지 |
Q. 왜 학군이 좋은 지역은 불황에도 집값이 잘 떨어지지 않나요?
A. 자녀의 학령기에 맞춰 강제로 유입되는 '전세 수요'가 하방 한계선을 튼튼하게 받쳐주기 때문입니다. 부동산 하락기가 와도 학군지는 다른 지역에 비해 하락 폭이 매우 적고 회복이 빠릅니다. 그 이유는 다음과 같습니다.
- 대기 수요의 불패성: 아이가 초등학교 고학년이나 중학교에 올라갈 때가 되면 부모들은 대출을 무리해서라도 명문 학군지로 이사(전세)를 가려고 합니다. 이 이사 대기 수요가 끊임없이 순환합니다.
- 단단한 전세가율: 학군이 좋은 곳은 매매가 대비 전세 가격의 비율(전세가율)이 매우 높습니다. 매매 가격이 떨어지려고 해도 높은 전세가가 밑에서 든든하게 버텨주기 때문에 하락 저항선이 강하게 작동합니다.
- 유해 시설 제로(Zero) 영역: 학원가와 명문 학교 주변에는 법적으로 모텔, 유흥업소, 도박장 같은 청소년 유해 시설이 들어설 수 없습니다. 따라서 안전하고 쾌적한 최상의 주거 정화 환경이 자동으로 조성됩니다.
Q. '초품아'와 학군은 어떻게 다른가요?
A. 초품아는 '안전성'을 뜻하고 명문 학군은 '학업 성취도(진학률)'를 뜻합니다.
- 초품아 (초등학교를 품은 아파트): 단지 내에 초등학교가 있어 아이가 큰길을 건너지 않고 안전하게 등하교할 수 있는 아파트를 뜻합니다. 이는 미취학 아동이나 초등학교 저학년 부모들에게 매력적인 입지적 요소입니다.
- 명문 학군: 중학교, 고등학교 진학 이후의 면학 분위기와 주변 대형 입시 학원가의 유무를 뜻합니다. 아이가 자랄수록 초품아의 매력보다는 대형 학원가가 밀집한 명문 학군의 가치가 집값을 지배하게 됩니다.