대출 안 나올 때 집 파는 꼼수? 대통령 분당 집 '매도인 근저당'의 비밀

대출 안 나올 때 집 파는 꼼수? 대통령 분당 집 '매도인 근저당'의 비밀

Q. 대출 규제 때문에 한도가 안 나오는데, 돈 없는 매수인이 어떻게 집을 살 수 있었나요?

A. 매도인이 '은행' 역할을 대신하여 매수인에게 집값(잔금)을 빌려주는 형태입니다.

보통 집을 살 때는 은행에서 주택담보대출을 받아 매도인에게 잔금을 치르고, '은행'이 그 집에 근저당권을 설정합니다. 하지만 이 거래에서는 매수인이 현금이 부족해 잔금을 다 치르지 못하자, 매도인이 일단 '소유권(등기)'을 매수인에게 먼저 넘겨주면서 남은 잔금만큼 자신이 그 집에 근저당(담보)을 잡은 것입니다. 매수인이 약속한 날짜에 기존 주택 처분 등을 통해 돈을 갚으면 근저당을 풀어주는 조건부 거래입니다.

Q. 잔금을 다 받지 않았는데 집문서(등기)부터 넘길 정도로 서두른 이유가 있나요?

A. '재건축 입주권(조합원 지위)'이 날아가기 전에 무조건 등기를 넘겨야 하는 긴급한 상황이었기 때문입니다.

분당 양지마을처럼 재건축이 진행 중인 단지는 사업시행자가 지정 고시된 이후에 집을 사면 원칙적으로 '조합원 지위(신축 아파트 입주권)'를 승계받지 못하고 강제로 돈만 받고 나가야 하는 '현금청산'을 당할 위험이 있습니다. 따라서 매수인 입장에서는 고시가 떨어지기 전에 무조건 소유권 이전을 마쳐야만 입주권을 지킬 수 있습니다. 잔금을 치를 시간은 부족하고 등기는 급하니, 매도인이 잔금을 유예해 주면서 등기부터 서둘러 넘기는 방식을 택한 것입니다.

Q. 왜 이 방식이 '꼼수 거래'라는 비판을 받나요?

A. 정부가 막아놓은 은행 대출 한도(DSR, LTV)를 '개인 간 사적 거래'로 무력화시켰기 때문입니다.

현재 고강도 부동산 대출 규제 때문에 25억 원이 넘는 초고가 주택은 은행에서 대출이 2억 원 남짓밖에 나오지 않습니다. 서민과 일반 국민은 이 대출 규제 때문에 집을 사지 못하고 발이 묶여 있는데, 고위 공직자는 은행을 거치지 않고 '사금융(매도인의 근저당 유예)' 방식을 써서 매수인이 수십억 원의 돈을 빌려 집을 살 수 있도록 우회로를 열어주었기 때문입니다. 이는 "은행 대출이 안 되면 매도인에게 직접 사채를 써라"라는 편법 가이드라인을 보여준 셈이라 논란이 발생한 것입니다.

Q. 이런 거래 방식, 일반인이 따라 해도 안전할까요?

A. 법적으로 불가능한 것은 아니지만, 매도인에게 리스크가 따르므로 권장하지 않습니다.

1. 대여금 미회수 위험: 매수인이 약속한 기한에 잔금을 치르지 못하면, 매도인은 최악의 경우 내 손으로 내가 팔았던 집을 '경매'에 넘겨 돈을 회수해야 합니다. 이 과정에서 엄청난 시간과 소송 비용, 정신적 고통이 낭비됩니다.
2. 권리 분석의 함정: 만약 매수인이 그 집에 다른 선순위 대출이나 세금 체납(국세, 소액임차인 최우선변제금 등)이 얽히면, 매도인이 설정한 근저당이 1순위라 하더라도 온전히 잔금을 보전 받지 못할 위험이 존재합니다. 일반인에게는 '배보다 배꼽이 더 커질 수 있는' 매우 위험한 거래 방식입니다.