부동산 직거래할 때 계약서 작성하는 방법

공인중개사를 거치지 않고 집을 파는 사람(또는 임대인)과 사는 사람(임차인)이 직접 만나 부동산을 거래하는 방식입니다. 치솟는 집값에 비례해 수백에서 수천만원 나오는 중개수수료 부담이 없는 것이 장점입니다.

제한물권 소멸에 관한 특약을 명확히 적어야 합니다.

2026. 9. 14.

Q. 부동산 직거래란 무엇인가요?

A. 공인중개사를 거치지 않고 집을 파는 사람(또는 임대인)과 사는 사람(임차인)이 직접 만나 부동산을 거래하는 방식입니다. 치솟는 집값에 비례해 수백에서 수천만원 나오는 중개수수료 부담이 없는 것이 장점입니다.

Q. 안전하게 직거래하려면 어떤 절차가 필요하나요?

A. 현장 확인부터 셀프 등기까지 아래 단계를 거쳐야 합니다.

진행 순서	직거래 필수 확인 및 진행 절차
1. 현장 방문	온라인 매물 확인 후 직접 방문해 채광, 누수, 주변 환경 등을 내 눈으로 체크
2. 권리 및 상태 확인	• 등기부등본 열람: 실제 소유주 일치 여부 및 근저당 확인 • 건축물대장 확인: 불법 증축 공간 유무 등 실제 건축물 상태 파악
3. 계약금 지급	서류와 실제가 일치하고 당사자 신분증 확인이 끝났다면 계약서를 작성하고 통상 거래대금의 10%를 계약금으로 지급
4. 실거래가 신고	계약 체결일로부터 30일 이내에 관할 구청에 부동산 거래 사실 신고 (미신고 시 과태료 발생)
5. 잔금 및 등기	잔금을 치름과 동시에 소유권이전등기(셀프 등기 등) 절차를 밟아 거래 완결

Q. 직거래로 매매계약서를 쓸 때 빚을 떠안지 않으려면 어떤 항목을 꼭 챙겨야 하나요?

A. 제한물권 소멸에 관한 특약을 명확히 적어야 합니다.

제한물권의 위험성: 집주인이 집을 담보로 은행에서 돈을 빌린 저당권 등은 미리 해결해야 합니다. 해결하지 않고 소유권을 넘겨 받으면 최악의 경우 매수인이 그 빚을 고스란히 떠안게 됩니다.
필수 특약 작성: 따라서 매매계약서 작성 시 "매도인은 잔금 수수일까지 저당권 등 모든 제한물권을 말소하고 완전한 소유권을 매수인에게 이전한다"라는 내용을 명확하게 약정하여 빚이 승계되는 것을 차단해야 합니다.

Q. 매매계약서, 임대차계약서를 작성 방법할 때 어떤 항목이 들어가나요?

A. 부동산의 소유권을 완전히 넘겨받을 때 부동산매매계약서를, 전·월세처럼 일정 기간 부동산을 빌릴 때 부동산임대차계약서를 작성합니다.

<매매계약서 작성 방법>

임대차계약서 작성 방법