토허제 실거주 1년 유예, 한시적 갭투자 가능?
토허제 실거주 1년 유예, 한시적 갭투자 가능?
Q. 토지거래허가구역 내 주택은 갭투자가 불가능한데, 어떻게 일부 가능해진 건가요?
A. 정부가 실거주 유예를 연장하면서 실거주는 뒤로 늦추고 소유권(등기)은 먼저 가져오는 방식의 갭투자가 한시적으로 가능해졌습니다.
- 신청 기한 연장: 2027년 12월 31일까지로 1년 더 연장됐습니다. 매수자는 허가를 받은 후 4개월 이내에 주택 취득 등기만 마치면 됩니다.
Q. 임대차 갱신계약까지 유예 대상으로 인정한 것은 왜 엄청난 혜택인가요?
A. 세입자가 계약갱신요구권을 사용해 추가로 거주하는 기간(최대 2년)까지 실거주 의무를 미뤄주기 때문입니다.
- 최장 3년 3개월 유예 효과: 2026년 10월 1일 시행일 기준으로 신청 기간 15개월에 갱신계약 24개월(2년)을 더해 최장 2029년 12월 31일까지 실거주 입주를 유예받을 수 있습니다.
Q. 정부에서 갭투자 우회로를 열어준 이유는 무엇인가요?
A. 다주택자들의 매도 퇴로를 열어주어 시장에 기존 주택 공급 물량을 빠르게 끌어내기 위한 ‘8.3 세제개편’의 후속조치입니다.
- 거래 단절 해소: 세입자가 살고 있는 집은 실거주 의무 규제로 거래가 막힌 상태입니다. 다주택자가 집을 팔고 싶어도 매수할 사람이 없자, 정부는 무주택 매수자에 한해 세입자가 낀 집도 살 수 있도록 허용하여 다주택자의 매도와 무주택자의 매수를 동시에 촉진하고자 한 것입니다.
- 임차인 보호: 매수인이 당장 들어오지 않아도 되므로 살고 있던 세입자 역시 당분간 이사 걱정 없이 갱신권을 쓰고 거주할 수 있게 됩니다.
Q. 한시적으로 갭투자 가능한 집을 매수할 때 주의사항이 있나요?
A. 무주택 요건 유지, 계약 타이밍, 그리고 사후 2년 의무 거주 조건을 철저히 지켜야 하며, 위반 시 매수자 자격이 박탈됩니다.
- 무주택 유지: 2026년 5월 12일부터 현재까지 계속 무주택 상태
- 계약 체결 시점의 조건: 실거주 유예 신청을 하기 전에 갱신계약이 미리 체결돼 있어야 하며, 갱신계약 시작일이 실거주 유예 신청 기간(2026.10.1~2027.12.31) 내에 있어야만 입주 유예. 갱신계약이 없다면 2028.09.30까지는 입주
- 입주 후 2년 실거주 의무: 세입자 만기가 끝난 뒤 전입 및 2년 실거주
- 매입임대 정비구역 예외: 의무 임대 기간이 남은 조정대상지역 내 매입임대아파트, 조합원 지위 양도가 제한되는 투기과열지구 내 재개발 및 재건축 단지는 해당 해제 시점부터 15개월간 실거주 유예 신청 가능