새 아파트를 미리 찜하다! 희망과 기다림의 '사전청약'

새 아파트를 미리 찜하다! 희망과 기다림의 '사전청약'

Q. 사전청약이란 정확히 어떤 제도인가요?

A. 본청약(정식 분양)을 하기 1~2년 전에 미리 아파트 당첨자를 뽑아 '새 아파트 입주 권리'를 확보해 주는 제도입니다. 일반적인 아파트는 땅을 다 파고 건축 허가를 받은 뒤에 청약을 받습니다. 하지만 사전청약은 그보다 훨씬 앞선 단계에서 "우리가 여기에 이런 아파트를 이 가격쯤에 지을 건데, 미리 당첨될 사람 손들어!" 하고 예약표를 나눠주는 것과 같습니다. 무주택 실수요자들의 패닉바잉(불안함에 집을 급하게 사는 현상)을 막고 주거 불안을 덜어주기 위해 도입된 제도입니다.

Q. 사전청약의 가장 큰 장점은 무엇인가요?

A. '내 집 마련의 불확실성을 해소'하고 당첨 후에도 '포기의 자유'가 있다는 점입니다.

• 주거 안정감 확보: 일찍이 3기 신도시 등 노른자위 새 아파트 당첨을 확정 지어 집값이 오를까 불안해하지 않고 마음 편히 입주를 기다릴 수 있습니다.
• 패널티 없는 자유로운 포기: 본청약 시점이 되었을 때, 분양가가 예상보다 너무 비싸게 나왔거나 마음이 바뀌었다면 아무런 페널티 없이 언제든 당첨을 취소할 수 있습니다. (※ 일반 청약은 당첨 후 포기하면 10년간 재당첨 금지 등의 벌칙을 받습니다.)

• 다른 청약 도전 가능: 공공 사전청약 당첨자라도 본청약 전까지는 다른 일반 민간 아파트 청약에 자유롭게 도전하여 당첨될 수 있습니다. (단, 다른 곳에 당첨되면 사전청약 당첨은 무효가 됩니다.)

Q. 그렇다면 단점이나 치명적인 리스크는 없나요?

A. '기다림의 지옥'과 '오르는 분양가'라는 매우 큰 리스크가 존재합니다.

• 기약 없는 입주 연기 (희망고문): 아직 토지 보상이나 문화재 발굴조차 끝나지 않은 상태에서 사전청약을 받는 경우가 많습니다. 계획보다 2~3년 늦어지는 것은 기본이고, 심지어 사업 자체가 취소(민간 사전청약 취소 사태)되어 오랫동안 기다렸던 당첨자들의 꿈이 물거품이 되는 사태도 발생하고 있습니다.
• 본청약 때 오르는 분양가: 사전청약 때 안내받은 '추정 분양가'는 확정된 가격이 아닙니다. 본청약 시점까지 공사비와 자재비가 오르면 그 부담은 고스란히 최종 분양가에 반영되어 사전청약 때보다 수천만원에서 1억원 이상 훌쩍 뛴 가격표를 받아들 가능성이 높습니다.
• 무주택 및 거주 요건 유지의 고통: 사전청약에 당첨된 후 본청약 때까지 길게는 수년간 '무주택' 상태를 반드시 유지해야 하며, 해당 지역에 전월세로 살면서 '거주 기간' 요건도 꼬박꼬박 채워야 하는 불편함이 따릅니다.

Q. 최근 뉴스에 '사전청약 취소 사태'가 나오던데, 무슨 일인가요?

A. 주로 건설사들이 진행했던 '민간 사전청약' 사업지에서 벌어지는 참사입니다.

공공기관(LH)이 주도하는 공공 사전청약은 사업 속도가 늦어질지언정 무산되는 경우는 드뭅니다. 하지만 민간 건설사들은 자금난(PF 대출 위기 등)에 빠지면 아예 사업권을 포기하고 땅을 반납해 버립니다. 이렇게 되면 그 아파트에 사전청약 당첨됐던 수백 명의 사람들은 2~3년을 기다리다 하루아침에 당첨 지위를 박탈당하고 쫓겨나게 됩니다. 그동안 청약통장도 못 쓰고 집을 살 기회도 날린 당첨자들은 아무런 법적 보상을 받지 못해 심각한 사회 문제로 대두되었습니다.