이사 한 번에 세금 수억 원이 왔다 갔다? '일시적 1가구 2주택' 비과세
이사 한 번에 세금 수억 원이 왔다 갔다? '일시적 1가구 2주택' 비과세
Q. 일시적 1가구 2주택이란 무엇인가요?
A. 이사를 가기 위해 새집을 먼저 사면서 잠깐 동안 '2주택자'가 된 사람들을 투기꾼으로 보지 않고 여전히 '1주택자'로 인정해 막대한 세금 혜택을 주는 합법적 절세 제도입니다. 보통 살던 집을 팔고 그 돈으로 새집을 사는 것이 이상적이지만, 현실에서는 타이밍이 맞지 않아 새집을 먼저 등기 치고 살던 집을 나중에 파는 경우가 많습니다. 이때 일시적으로 집이 2채가 되더라도 일정 기한 내에 예전 집을 팔기만 하면 1주택자에게 주어지는 엄청난 세금 면제 혜택을 그대로 유지해 줍니다. (※ 세법상 정확한 명칭은 '일시적 1세대 2주택'입니다.)
Q. 세금을 면제받기 위한 '황금 조건(1-2-3 법칙)'은 무엇인가요?
A. 1년, 2년, 3년이라는 숫자를 반드시 기억해야 합니다. 단 하루라도 어기면 세금 폭탄이 떨어집니다.
| 구분 | 필수 충족 조건 (1-2-3 법칙) | 주의사항 |
|---|---|---|
| ① 1년 (텀 두기) | 종전 주택을 산 날로부터 최소 1년이 지난 후에 새 주택을 사야 합니다. | 기존 집 사고 6개월 만에 덜컥 새집을 사버리면 투기로 간주되어 평생 비과세를 못 받습니다. |
| ② 2년 (기본 보유) | 종전 주택을 최소 2년 이상 보유해야 합니다. | 만약 기존 집을 살 당시 그곳이 '조정대상지역'이었다면, 보유뿐만 아니라 실제 2년 거주까지 해야 합니다. |
| ③ 3년 (처분 기한) | 새 주택을 취득한 날(잔금일/등기일 중 빠른 날)로부터 3년 이내에 반드시 종전 주택을 팔아야 합니다. | 최근 세법 개정으로 규제지역 여부와 상관없이 무조건 3년 이내로 기한이 통일되었습니다. |
Q. 조건에 맞춰 팔면 구체적으로 어떤 세금을 아낄 수 있나요?
A. 집을 살 때 내는 '취득세'와 팔 때 내는 '양도소득세'에서 수천만원에서 수억원을 아낄 수 있습니다.
- 양도소득세 비과세 (팔 때): 기존 집을 팔아서 남은 시세 차익에 대해 12억원까지는 세금을 단 한 푼도 내지 않습니다. (만약 이 혜택을 못 받으면 차익에 대해 최고 45%의 세금을 두드려 맞습니다.)
- 취득세 중과 배제 (살 때): 다주택자가 되면 새집을 살 때 집값의 8%를 취득세로 내야 하지만, 일시적 2주택자로 인정받으면 1주택자와 똑같이 1~3%의 기본 세율만 냅니다.
Q. 만약 요즘처럼 집이 안 팔려서 3년 기한을 넘겨버리면 어떻게 되나요?
A. 자비 없는 세금 폭탄이 날아옵니다. 기한 내에 기존 집을 팔지 못하면 일시적 2주택 혜택이 모두 박탈됩니다.
- 기존 집을 팔 때 수천~수억원의 양도소득세를 토해내야 합니다.
- 새집을 살 때 1~3%로 깎아줬던 취득세 차액(8%와의 차이)과 무거운 가산세까지 얹어서 국가가 다시 추징해 갑니다.