준공 후 미분양 아파트 사면 다주택자 세금 폭탄 피하나요?
준공 후 미분양 아파트 사면 다주택자 세금 폭탄 피하나요?
Q. 다주택자가 지방 준공 후 미분양을 사면 어떤 세금이 감면되나요?
A. 취득세, 종합부동산세(종부세), 양도소득세(양도세)의 3대 핵심 세금이 모두 감면 및 제외 혜택을 받습니다. 원래 다주택자가 집을 추가로 사면 취득세율이 최고 8~12%까지 올라가고, 종부세와 양도세도 중과세율을 적용받아 세금 폭탄을 맞게 됩니다. 하지만 특례 대상 미분양 주택을 사면 다음과 같은 예외가 인정됩니다.
| 세금 종류 | 다주택자 대상 특례 혜택 내용 |
|---|---|
| ❶ 취득세 | - 취득세 중과 대상에서 전면 제외됩니다. - 산출된 취득세의 최대 50%까지 추가 감면 혜택을 받습니다. |
| ❷ 종합부동산세 | - 종부세 계산 시 해당 주택은 소유 주택 수에서 아예 합산 배제(제외)됩니다. - 여러 채를 사도 종부세 세율이 급등하지 않습니다. |
| ❸ 양도소득세 | - 향후 이 미분양 주택을 팔 때 다주택자 양도세 중과세율을 적용하지 않고 일반세율(6~45%)을 적용합니다. |
Q. 기존 1주택자가 사면 어떤 특별한 혜택이 있나요?
A. 기존에 가지고 있던 서울·수도권의 '우량 주택 1채'의 1세대 1주택 비과세 혜택을 안전하게 유지할 수 있습니다. 원래 집이 1채 있는 사람이 집을 추가로 사면 일시적 2주택 기한(3년) 안에 기존 집을 팔아야 비과세(12억원 이하)를 받습니다. 하지만 이 특례 대상 미분양 주택을 사면 해당 주택을 없는 주택으로 쳐주기 때문에, 3년이 지나서 기존 주택을 언제 팔더라도 1주택자 비과세와 종부세 기본공제(12억원) 혜택을 100% 그대로 누릴 수 있습니다.
Q. 아무 미분양이나 사도 다 혜택을 받나요?
A. 절대 아닙니다! 아래의 4가지 요건을 '모두' 충족하는 아파트만 혜택을 받습니다. 하나라도 요건이 어긋나면 일반 다주택자 세금 폭탄을 그대로 맞게 되므로 계약 전에 반드시 건설사나 시행사를 통해 확인해야 합니다.
- 요건 1) 지역: 비수도권(지방) 소재 주택이어야 합니다 . (※ 서울, 경기, 인천 등 수도권 지역은 미분양이라도 제외 )
- 요건 2) 유형: 반드시 공사가 완료된 '준공 후 미분양 주택'이어야 합니다 . (※ 공사 중인 일반 미분양 분양권은 대상이 아님)
- 요건 3) 규모: 전용면적 85㎡ 이하여야 합니다.
- 요건 4) 가액 및 기한: