부모님 집을 시가보다 싸게 사면 불법인가요? 저가 양도와 증여세의 경계선

2026. 6. 22.

Q. 부모님 집을 얼마까지 싸게 사야 증여세가 안 나오나요?

A. '시가의 30%'와 '3억원' 중 더 적은 금액까지만 싸게 사야 증여세가 나오지 않습니다. 이를 세법상의 '증여세 안심 마지노선'이라고 부르며, 공식은 아래와 같습니다.

안전한 거래 가격=시가−min(시가의 30%, 3억원)

⚠️ 만약 안심 범위를 넘겨서 너무 싸게 사면 어떻게 되나요? 시가 10억원짜리 아파트를 6억원(4억원 할인)에 샀다면, 안심 한도인 3억원을 초과한 나머지 1억원에 대해서 자녀에게 증여세가 부과됩니다.

Q. 자녀는 30% 싸게 사서 좋은데, 집을 판 부모님의 양도소득세는 어떻게 되나요?

A. 부모님의 양도소득세는 '시가의 5%' 또는 '3억원'만 차이가 나도 무조건 원래 시가(100%) 기준으로 계산해야 합니다. (부당행위계산부인)

자녀의 증여세 기준(30% 또는 3억)과 부모님의 양도세 기준(5% 또는 3억)은 완전히 다릅니다.

Q. 2026년부터 '가족 간 저가 양도' 시 취득세가 대폭 강화되었다고 하던데 사실인가요?

A. 사실입니다. 2026년 1월 1일 이후 거래분부터 취득세 규정이 대폭 개정되어 각별히 주의해야 합니다.

기존에는 부모 자식 간에 저가 매매를 하더라도 실제 거래한 저렴한 금액(유상취득)을 기준으로 취득세를 내면 되었습니다. 하지만 2026년 개정 지방세법에 따라 편법 증여를 막기 위해 취득세 폭탄 고지서가 날아올 수 있습니다.

2026년 개정 세법 핵심:
예시 (수도권 조정대상지역 다주택자 부모의 집을 살 때) :시가 10억원짜리 집을 7억원에 살 경우, 예전에는 약 3.3% 수준의 취득세(약 3,300만원)만 내면 되었지만, 2026년부터는 차액에 대해 취득세가 중과되어 최대 12.4% 수준(약 1억 2,400만원)으로 세금이 4배 가까이 폭등할 수 있습니다.

Q. 통장으로 부모님께 돈만 제값에 송금하면 세무조사 걱정 없나요?

A. 아닙니다. 돈을 송금한 내역보다 더 중요한 것은 '그 대금의 출처'를 자녀가 스스로 소명할 수 있느냐입니다.

가족 간의 부동산 거래는 국세청의 상시 모니터링 및 세무조사 1순위 대상입니다. 단순히 통장 이체 내역만 보여주는 것은 의미가 없습니다.

자금 출처 입증 필수 : 자녀가 부모님께 드린 매매대금(예: 7억원)이 자녀 본인의 근로소득, 사업소득, 혹은 합법적으로 세금을 내고 증여받은 자금이라는 사실을 증명할 수 있어야 합니다.
불법 간주 사례 : 직업이 없거나 소득 증빙이 불가능한 자녀가 부모님 통장으로 돈을 이체한 경우, 국세청은 "부모가 미리 뒤로 챙겨준 현금으로 다시 부모 집을 산 척한 꼼수 매매(우회 증여)"로 보아 전체 거래를 무효화하고 엄청난 증여세를 부과합니다.