"고가 전세 2채 준 집주인도 소득세를 낸다고?" 2026년 고가주택 2주택자 간주임대료 과세 신설

2026년 고가주택 2주택자 간주임대료 과세 신설

Q. 전세를 주었는데 도대체 무슨 소득이 생겼다고 세금을 매기나요?

A. 전세보증금을 은행에 넣어두면 발생하는 '이자 수익'만큼을 월세(임대소득)를 받은 것으로 '간주'하여 매기는 세금입니다.

월세는 매달 현금이 통장에 꽂히기 때문에 소득이 눈에 바로 보입니다. 반면, 전세는 나중에 돌려주어야 할 빚(보증금)이기 때문에 당장 소득이 없다고 생각하기 쉽습니다. 하지만 세무당국은 "수억원의 전세보증금을 받아 은행에 예금해 두거나 다른 곳에 투자하면 이자 수익이 발생하잖아? 그러니 그 이자만큼은 네가 매달 월세를 받은 것과 똑같이 취급해서 세금을 매기겠다"라고 봅니다. 이렇게 보증금을 임대 수익으로 환산한 금액을 '간주임대료(看做賃貸料)'라고 부릅니다.

Q. 원래 2주택자는 전세를 줘도 세금을 안 내지 않았나요? 무엇이 바뀐 건가요?

A. 맞습니다. 기존에는 '3주택 이상' 보유자에게만 전세보증금에 대한 세금을 매겼지만, 2026년부터는 '2주택자 중 고가주택 보유자'도 과세 대상에 포함됩니다. 기존 세법과 2026년 개정 세법의 차이를 비교하면 아래와 같습니다.

• 기존 세법 (~2025년까지)
• 2026년 개정 세법 (신설)

Q. 과세 대상이 되는 '고가주택'의 정확한 기준은 무엇인가요?

A. 실거래가나 전세금이 아니라, 국토교통부가 고시하는 '기준시가 12억원 초과' 주택을 말합니다.

여기서 많은 분이 헷갈리시는 것이 가격의 기준입니다.

• 내가 세입자에게 받은 전세보증금이 12억이 넘어야 하는 것이 아닙니다.
• 내가 산 아파트의 매매가(실거래가)가 12억이 넘어야 하는 것도 아닙니다.
• 오직 정부가 세금을 매기기 위해 매년 발표하는 '기준시가(공시가격)'가 12억원을 초과해야만 고가주택으로 분류됩니다.

보통 기준시가는 시세의 70% 전후로 형성되므로, 실제 매매 시세가 약 15억원~17억원 이상인 서울 및 수도권의 고가 아파트들이 이 규제의 직접적인 타격을 받게 될 것으로 보입니다.

Q. 만약 과세 대상이 된다면, 제가 받은 전세보증금 전액에 대해 세금을 내나요?

A. 아닙니다. 3주택자와 마찬가지로 보증금 중 '3억원'은 공제해주고, 남은 금액의 60%에 대해서만 정기예금 이자율을 곱해 임대소득을 계산합니다. 고가주택 2주택자가 되었다 하더라도, 전세보증금 전체에 냅다 세율을 곱하는 것은 아닙니다. 다음과 같은 공식에 따라 간주임대료를 계산합니다.

■ 간주임대료 계산 공식 (전세보증금 합계액 - 3억원) × 60% × 정기예금 이자율(국세청 고시, 현재 연 3.1% 수준)

• 계산 예시: 기준시가 15억원짜리 아파트를 전세보증금 8억원에 임대 준 2주택자의 경우
• 결과: 이 집주인은 실제 월세를 한 푼도 받지 않았지만, 1년에 930만원의 월세(임대소득)를 받은 것으로 간주되어, 다음 해 5월 종합소득세 신고 시 본인의 다른 소득(근로소득 등)과 합산하여 소득세를 납부해야 합니다.

Q. 이 법은 언제부터 적용되며, 고가주택 보유자들은 어떻게 대처해야 할까요?

A. 2026년 1월 1일 이후 발생하는 임대소득분부터 적용됩니다. 실제 세금 납부는 2027년 5월 종합소득세 신고 때 이루어집니다. 따라서 서울 강남 3구, 마용성(마포·용산·성동) 등지에 똘똘한 1채를 갭투자로 보유하고 거주용 주택을 따로 가진 '고가주택 2주택자'들은 임대 전략을 전면 수정해야 할 수 있습니다.

• 대비 전략: 어차피 전세를 주어도 수백만원의 간주임대료 소득세가 발생한다면, 집주인들 입장에서는 차라리 세금 낼 돈을 충당하기 위해 전세를 '반전세'나 '월세'로 전환하려는 움직임이 가속화될 가능성이 높습니다.
• 따라서 세입자를 새로 구하거나 계약을 갱신할 때, 2026년 이후 발생할 보유세(종부세/재산세)와 새롭게 추가될 임대소득세까지 꼼꼼히 시뮬레이션하여 보증금과 월세 비율을 조정하는 선제적 대비가 필요합니다.